이 기사는 2019년 08월 30일 09:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

NH농협리츠운용이 재간접·위탁관리형 공모리츠(REITs) 기업공개(IPO)를 준비 중인 가운데 그간 사모리츠보다 수익률이 낮다는 이유로 외면 받았던 공모리츠 시장에 지각변동이 일어날지 관심이 모아진다. 일반 국민들이 공모리츠를 통해 소액으로 부동산에 투자할 수 있게 되면 시중에 풀린 유동자금이 특정 부동산에 몰리는 것을 막고 자산 재분배가 자연스럽게 이뤄질 것이란 관측이다.

30일 금융업계에 따르면 농협리츠운용은 최근 국토교통부의 ‘위탁관리형 리츠(REITs)' 영업인가를 허가받아 증권시장에 입성시킨다는 계획이다. 농협리츠운용은 작년 말 상장 규정 조건이 완화되면서 2호 투자자산으로 공모리츠를 선택했다. 공모리츠는 사모리츠보다 조달 비용이 높아 상대적으로 자금조달이 어려운 게 사실이다.

일반 개인투자자 입장에선 리츠 정보가 제한적이고 아직 시장에서 검증이 덜 됐다는 점에서 IPO를 위한 수요예측을 할 경우 100% 매각이 되지 않을 가능성이 높다. 이에 공모리츠는 상장을 하기 위해 증권사로부터 총액인수·잔액인수 확약서(LOC)를 받아야 한다. 증권사 입장에선 리스크 헤지를 위해 수수료를 요구할 수밖에 없다.

결국 증권사 수수료로 인해 초기 리츠 수익률이 줄어들게 된다. 공모리츠가 사모리츠보다 초기 수익률에서 경쟁열위를 보이는 가장 큰 이유다. 뿐만 아니라, 사모리츠는 주로 소수의 기관투자자를 대상으로 자금조달을 하기 때문에 주주 관리비용에서도 공모리츠를 앞선다. 농협리츠운용은 시중에 알려진 발행 악조건에도 불구, 공모 형태의 상장리츠를 택한 것이다.

일례로 최근 3년 이내엔 공모형 상장리츠가 잇따라 증권시장 입성에 성공했다. 코람코자산신탁이 2005년 기업구조조정(CR) 리츠로 설립한 이리츠코크렙과 신한리츠운용이 위탁관리형 리츠로 만든 신한알파리츠가 상장에 성공했다. 이리츠코크렙은 이랜드리테일이 세일스앤리스백(Sale&Leaseback) 형태로 임차해 사용하는 뉴코아 일산점, 평촌점, 야탑점, 인천전 등을 자산으로 두고 있다. 신한알파리츠는 판교에 위치한 알파돔타워가 포트폴리오다.

사실 초기 리츠시장을 바라보는 시선을 좋지 않았다. 시중은행으로부터 프로젝트파이낸싱(PF)을 받기 어려웠던 시행사들은 ‘자기관리리츠'를 만들었다. 하지만 몇몇 자기관리리츠가 주가조작과 뇌물공여, 횡령 등의 물의를 일으키면서 한국거래소(KRX)에서 부정적인 시각을 견지하기 시작했다. 리츠 상장과 관련해 규정을 엄격하게 만들어놓은 것도 이같은 이유와 무관치 않다.

다만 최근 이리츠코크렙과 신한알파리츠가 유가증권시장에 안착하면서 리츠를 바라보는 시각이 조금씩 개선됐다. 국토교통부와 금융위원회가 작년 말 간주부동산 한도를 기존 20%에서 아예 폐지하고, 위탁관리형과 기업구조조정(CR) 리츠의 경우 상장예비심사 절차를 없애면서 상장형 공모리츠가 활성화될 수 있는 여건도 많이 회복됐다는 평가다.

금융업 관계자는 "사실 이리츠코크렙과 신한알파리츠는 수익성이 좋아 굳이 공모 형태로 자금조달을 할 필요 없었지만 정책적인 차원에서 공모가 진행된 케이스"라며 "농협리츠운용의 공모형 상장 펀드가 일반 국민들에게도 대형 부동산에 소액 투자할 수 있는 리츠 제도의 도입취지를 살리고 마중물 역할을 할 수 있을지 업계 관심이 크다"고 말했다.

농협리츠운용은 지난 2018년 농협금융지주가 자본금 300억원으로 설립했다. 현재 서초구에 위치한 청남빌딩을 투자자산으로 보유한 엔에이치제1호구조조정부동산투자회사를 포트폴리오로 갖고 있다. 해당 건물엔 방배경찰서가 임차인(Tenant)으로 들어가 있다. 현재 2호 자산으로 공모형 상장리츠를 준비하고 있다.