이 기사는 2019년 11월 13일 07:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

NH프라임리츠(엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사)가 서울 핵심 상권의 매물들로 기초자산을 꾸리면서 사실상 '공실 리스크'를 해소했다는 평가를 받고 있다. 기초 자산 중 삼성 서초사옥의 잔여 임대차 계약 기간이 현재 2년남짓에 불과하지만 잠재 임차인 자체가 많아 단기적인 임대료 수익 급감은 막을 수 있다는 설명이다.

더욱이 삼성서초사옥의 임차인 확보에 실패해 공실률이 100%에 달해도 투자자들에게 약속한 연 5% 수준의 배당 수익률을 유지하는 것은 가능하다는 분석이 나온다. 시장에서는 올해 공모리츠 투자 수요가 높아진 상황에서 수익 안전성까지 확보한 덕분에 기업공개(IPO) 흥행 가능성도 덩달아 높아졌다는 평가가 나온다.

◇핵심 상권 '입지' 부각, 임차인 교체 용이

투자은행(IB) 업계에 따르면 현재 삼성서초사옥의 소유권을 확보하고 있는 사모펀드(PEF)는 2년 뒤인 2021년 임대차 계약 종료를 앞두고 계약 연장 등을 논의하고 있는 것으로 파악된다. 서초사옥은 현재 삼성화재가 임대가능 면적의 94.8%를 임차해 사용하고 있다. 나머지 면적(5.2%)은 국민은행 등이 사용 중이다. 소유권을 확보하고 있는 사모펀드의 명칭은 현대인베스트먼트전문투자형 사모부동산투자신탁제38호(현대38호펀드)다.

NH프라임리츠 입장에서는 현대38호펀드의 임대차 계약 갱신이 중요하다. 현재 현대38호펀드로부터 삼성서초사옥의 수익증권 일부를 확보해 다른 기초자산들과 묶어서 리츠를 설립한 후 IPO에 뛰어든 상태이기 때문이다.

구체적으로 리츠는 안정적인 임대료 수익과 이를 기반으로 한 '고배당' 전략을 통해 투자 수요를 끌어모은다. 이에 공실 리스크를 선제적으로 해소하는것이 IPO 흥행을 위해 필수적이라는 평가다.

NH프라임은 현재 신규 임차인 확보를 낙관하고 있다. 삼성서초 사옥의 입지가 탄탄해 잠재 임차인 풀(Pool) 자체가 넓다고 이야기한다. 또 삼성화재가 2년뒤 계약을 갱신할 가능성 역시 존재한다.

NH금융그룹 관계자는 "기초자산 중 강남N타워가 있는데, 준공 당시 1만5000평이 넘는 연면적에도 불구하고 임차인을 확보하는데 겨우 8개월가량의 기간만 걸렸을 뿐"이라며 "삼성서초사옥은 강남N타워와 인근에 위치하고 있기 때문에 잠재 임차인 확보가 큰 문제가 되지는 않을 것"이라고 설명했다.

◇서초사옥 100% 공실에도 연 5% 배당 수익 가능

시장에서는 NH프라임리츠가 삼성서초 사옥의 임차인을 구하지 못하는 '최악의 상황'이 발생해도 연 배당 수익률 5%대를 유지할 수 있을 것이라는 분석도 나온다. 리츠는 배당 가능 이익을 전적으로 기초자산의 임대료 수익으로부터 창출하는데 사실 삼성서초사옥(수익증권)이 차지하는 자산 비중은 14% 남짓에 불과하기 때문이다.

구체적으로 NH프라임리츠는 삼성서초사옥 임대차 계약 만료 시점쯤인 2020년12월부터 2021년11월까지 만 1년간 거둬들일 배당수익으로 53억원을 가정하고 있다. 이는 임대료 수익에서 △자산관리회사, 자산보관회사 등에 대한 위탁 수수료 △회사운영제비용 △예비비 등의 비용을 제외한 금액이다. 그런데 서초사옥으로부터 창출되는 배당수익은 연 9억원 수준에 불과한 것으로 파악된다. 삼성서초사옥 배당수익을 제외해도 1주당 가치를 5000원으로 가정할때 전체 배당 수익률은 연 4%후반에서 5%초반이 유질될 수 있는 셈이다. 이는 전체 자산에서 서울스퀘어, 강남N타워의 비중을 높이고 임차 리스크가 현존하고 있는 삼성서초사옥 비중을 최소한 덕분이다.

이와 관련 NH프라임리츠 관계자는 "리츠 설계 때부터 서초사옥의100% 공실까지 염두에 두고 상품구조를 짰다"며 "선제적으로 리스크를 반영해 수익률을 추산해보는 등 상품 구조를 고심했다"고 설명했다.


시장 전문가들은 리츠의 최대 장점인 '고배당 수익'을 유지할 수 있다면 IPO 과정에서 청약 열기를 충분히 높일 수 있을 것이라고 보고 있다. 기준금리가 크게 떨어지면서 마땅한 투자처가 없어지자 최근 상장 리츠들로 주식 투자 자금이 몰리고 있기 때문이다. 가령 최근 증시에 입성한 롯데리츠는 연 6%수준의 배당수익률을 약속한 후 IPO 공모에 흥행했다. NH프라임리츠는 7년 만기 기준으로 연 평균 배당수익률을 5.52%로 추산하고 있다.

또 다른 시장 관계자는 "NH프라임리츠는 강남과 서울역 등 핵심 상권에 위치한 오피스 빌딩들을 기초자산으로 해 설립된 리츠로서 임대료 수익 확보가 안정적일 것으로 기대된다"며 "자산 매매가 쉬운 수익증권 형태로 기초자산을 확보한 덕분에 자산 매각 차익 등에 따른 캐피탈 게인 역시 다른 리츠들보다 쉽게 기대해볼 수 있을 것"이라고 설명했다.