이 기사는 2020년 03월 03일 15:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

벨기에 오피스 빌딩에 투자한 제이알(JR)글로벌리츠가 프리IPO(상장 전 지분투자)에 착수하면서 기관 투심부터 크게 고조되고 있다. 연 8%에 달하는 '고배당' 수익률이 투자 수요를 견인하는 요인으로 꼽힌다.

'더블넷(Double Net·NN) 플러스' 계약 등으로 '배당 안정성'을 제고한 점은 투심을 더욱 북돋는 요소다. 이는 임차인이 건물 유지관리에 필요한 제반비용 일부를 책임지는 임대차계약이다.

시장에서는 상반기 기업공개(IPO) 흥행 가능성도 거론된다. 저금리 시대에 '안정적인 고배당 수익'을 원하는 투자 수요를 대거 끌어모으면서다. 해외 부동산 투자에서 최근 잇달아 부실이 발생하면서 안정적인 대체 투자처가 각광받고 있다. 시장 환경에 따른 반사이익 역시 기대된다.

◇'연 8%' 배당률, 우량임차인 '더블넷' 계약 눈길

투자은행(IB) 업계에 따르면 제이알글로벌리츠는 최근 4000억원 규모 프리IPO에 착수했다. 수요 태핑(사전 조사) 과정에서 이미 높은 기관 투심을 확인한 것으로 파악된다. 사실상 투자자 모집이 끝나면서 내부적으로는 3월말이나 늦어도 4월말께 투자금 납입도 종료될 것으로 전망하고 있다.

제이알글로벌리츠의 인기는 연 8% 배당 수익률이 꼽힌다. 목표 배당 수익률이 실현된다면 현재 국내 상장 리츠 중 최고 배당 수익률을 투자자들에게 제공하게 된다.

리츠는 소위 '배당주'로 통용된다. 연 8% 목표 배당수익률이 투심을 견인하는 확실한 강점으로 꼽히는 이유다.

제이알글로벌리츠는 우량 임차인 역시 확보한 상태다. 현재 벨기에 연방정부(재무부, 복지부, 식품안전부 등)가 장기 임대해 사용 중이다. 공실률 발생 등으로 임대료 수익(배당재원)이 끊기는 위험이 상대적으로 적은 셈이다.

앞서 제이알글로벌리츠는 지난해 자(子) 리츠(제이알제26호)를 통해 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스타워 콤플렉스(Finance Tower Complex) 빌딩으로 1조6000억원에 매입한 바 있다.

◇'넷(NET)' 임차 계약, '연8%' 배당수익률 지지

전문가들은 리츠가 벨기에 연방정부와 '넷(Net)' 임차 계약을 체결한 점에 주목한다. 넷 임차는 세입자가 임대료 외에도 세금, 보험, 관리비 등을 책임지는 임대차 계약을 말한다. 건물주 입장에서는 건물 소유로 인해 파생되는 '제반비용'을 임차인에게 전가할 수 있다는 점에서 득이 된다.

이는 연 8% 배당이 지속적으로 가능할 수 있게 일종의 '안전 장치'라는 설명이다. 리츠는 임대료 수익을 기반으로 배당재원을 확보한다. 그런데 건물 유지관리에 비용이 크게 발생하면 임대료 수입에서 해당 자금을 차감할 수밖에 없다. 주주들에게 쓰일 배당재원이 그만큼 감소하면서 배당 수익률은 줄어들 수밖에 없는 것이다.

특히 건물 노후화가 진행될 경우 유지관리 비용은 기하급수적으로 늘 수 있다. 이 경우 사실상 연 8% 배당은 '구호'에 그칠 수 있다는 셈이다. 제이알글로벌리츠는 이런 위험을 넷 임차 방식으로 상당 수준 통제하고 있는 셈이다.

구체적으로 제이알글로벌리츠는 일종의 '더블넷' 임차 계약을 체결한 것으로 파악된다. 우선 건물 구조, 외벽 관련 유지보수 비는 임차인이 지불한다.

여기에 더해 빌딩 보험료 일부 역시 임대인이 부담하는 것으로 파악된다. 세금까지 임차인이 책임지는 '트리플 넷' 보다는 약하지만 건물소유주인 리츠와 리츠 주주들에게는 상당히 우호적인 계약이 체결돼 있는 셈이다.

시장관계자는 "리츠 입장에서는 임대료 수익 외에는 다른 수익창출처가 사실상 없기 때문에 '고배당' 수익을 주주들에게 지속적으로 제공하기 위해서는 비용 절감으로 이익을 극대화하는 노력이 필요하다"고 말했다.

또 다른 시장 관계자는 "미국과 달리 유럽에서는 아직 '트리플 넷'과 같은 형태의 임차 계약은 없다"며 "제이알글로벌리츠가 더블 넷 플러스 형태의 임대차 계약을 맺은 것은 안정적인 주주 배당 수익률을 유지하는데 기여한다는 점에서 긍정적인 부분"이라고 설명했다.

◇우호적인 시장 환경, IPO 흥행 기대감

시장 일각에서는 프리IPO 열기가 IPO까지 이어질 것이라는 긍정적인 전망도 나온다. 최근 저금리 기조가 지속되는 연 8% 배당률은 일반 투자자 입장에서도 쉽게 찾아볼 수 없는 수익률이라는 평가다.

현재 기준금리는 1.25%다. 이에 연동된 은행 예적금 금리도 1%후반대에 머물고 있는 실정이다. 최근 상장 리츠들에 대한 투심이 꾸준히 이어지고 있는 배경이다.

특히 '안전한' 해외 대체투자처에 대한 시장 관심이 높아진 상태다. 연8% 배당률에 더해 넷 임차 방식으로 외부 변수에 따른 수익률 변동성을 최소화한 점이 주목되는 이유다.

지난해 호주 부동산 펀드 부실 사건, 독일 헤리티지 DLS(파생결합증권) 부실 사건, 라임 자산운용 환매 중단 사태 등은 안전한 대체 투자처에 대한 시장 수요를 끌어올린 주요 사건들로 거론된다.

이런 중에 제이알글로벌리츠는 현재 '영속형' 리츠를 표방하고 있다. 해외 부동산 전문 투자 리츠로서 정체성을 명확히 드러낸다. 현재 연 8% 고배당 수익률 뿐 아니라 중장기적으로 추가 자산을 편입하면서 고배당 정책을 유지해간다는 전략이다

또 다른 시장 관계자는 "상장 주식은 투자자들이 손실을 우려해 스스로 주식을 매매하는 형태로 위험을 통제할 수 있다"며 "안전한 해외대체 투자에 대한 관심이 높아진 상황에서 해외 부동산에 전문으로 투자하는 '영속형' 공모리츠가 등장한 점이 시장 이목을 끈다"고 말했다.