이 기사는 2020년 02월 06일 17:45 thebell 에 표출된 기사입니다.

제이알투자운용이 국내 처음으로 추진중인 해외부동산 공모리츠가 금융당국 규제라는 벽을 만났다. 모자(母子)리츠 형태로 자리츠는 국토교통부 영업인가까지 받았지만 '판매사 맞춤형(OEM) 펀드' 규제가 강해진 탓에 최종 승인을 받을지 주목된다.

제이알투자운용은 브뤼셀 파이낸스타워 매입을 모자리츠 형태로 진행하고 있다. 모리츠는 공모, 자리츠는 사모 형태이며 모리츠의 영업인가가 내려지면 공모 절차를 밟는 수순이었다. 공모가 성사되면 국내에선 처음으로 해외부동산에 투자하는 공모리츠가 생기게 된다.

이번 리츠는 모자형 구조인 데다가 OEM펀드와 유사한 딜 구조를 가졌다는 점에서 거쳐야 할 관문이 많다. 앞서 이지스자산운용도 모자형 리츠를 국토교통부 영업인가까지 받고 상장 추진했다가 증권신고서 절차에서 제동이 걸렸다. 당시 모리츠만 공모형태이고 자리츠가 사모형태라는 점이 문제가 됐다. 이번에도 유사한 구조를 띄고 있어 금융당국이 어떤 판단을 내릴지 주목된다.

모자형 리츠가 승인되더라도 OEM펀드 이슈에서 벗어나야 하는 과제가 추가로 남아있다. OEM 펀드는 자산운용사가 판매사의 운용지시를 바탕으로 설정해 운용하는 펀드를 말한다. 판매사의 명령·지시·요청 등을 받아 운용한 셈이라 자본시장법에 위배된다. 지난해말 '고위험 금융상품 투자자보호 강화를 위한 종합 개선방안' 발표로 운용사 뿐만 아니라 판매사까지 제재대상에 포함됐다.

해외 부동산의 경우 셀 다운(총액인수후 재매각) 형태가 흔하다는 점에서 OEM 펀드 이슈를 피해가기 힘든 게 사실이다. 이번 리츠 역시 판매사가 딜 소싱을 하고 운용지시를 내리는 격이라 딜 구조상 OEM펀드와 유사한 것 아니냐는 지적이다.

브뤼셀 파이낸스타워 인수자금은 총 1조9500억원이다. 대출로 1조원 가량을 조달하고 나머지 7800억원은 에퀴티로 충당한다. 매입주체인 자리츠에 메리츠종금증권이 자금을 투입하는 방식이다. 모리츠 공모가 이뤄지면 공모자금을 통해 자리츠 지분 일부를 매입한다. 판매사의 딜 소싱을 비롯한 명령·지시·요청 여부에 따라 OEM 이슈로 볼 여지가 있는 셈이다.

제이알투자운용은 법적검토를 충분히 거쳐 상품을 내놓는다는 입장을 보였다. 사내 준법감시인을 통해 위법소지 여부를 파악하고 있다.

회사 관계자는 "OEM 등 최근 각종 논란이 된 이슈들을 주지하고 있고 준법감시인을 통해 법적인 부분을 검토하고 있다"며 "법망을 피해간다는 의미가 아니라 합법적인 절차를 통해 상품을 내놓을 것"이라고 설명했다.

JR투자운용 관계자는 "이지스자산운용 모자리츠의 경우 부동산펀드도 구조 속에 포함됐기 때문에 문제되었던 건으로 이번 구조와는 다르다"며 "이미 상장된 공모리츠에서도 활용된 선례가 있어 문제가 없다"고 설명했다.

이 관계자는 "OEM펀드 이슈는 자본시장법에 의하여 설정된 부동산펀드에서 문제되는 것이고 리츠의 경우 부동산투자회사법에 따라 설정되기 때문에 태생적인 성격 차이로 OEM 리츠 이슈가 발생할 가능성이 없다"며 "리츠는 일상적인 부동산 자산 관리 업무는 자산관리회사(리츠 AMC)에 위탁하지만 최종 투자의사 결정은 주주총회나 이사회를 통해 투자자가 직접 하는 것이라서 부동산 펀드와 근본적인 성격부터 전혀 다르다"고 설명했다.