이 기사는 2020년 03월 11일 16:46 thebell 에 표출된 기사입니다.

'시가총액'이 1조원에 육박하는 제이알(JR)글로벌리츠가 국내 투자자들만을 대상으로 청약을 받아 증시에 입성하는 계획을 세운 것으로 파악된다. 대형 딜임에도 해외 투자자 유치를 위해 별도의 현지 기업설명회(IR)을 개최하지는 않는다.

풍부한 국내 리츠 투자 수요가 뒷받침 되기 때문에 가능한 전략으로 풀이된다. 특히 해외 대체 투자 '붐(Boom)'까지 일고 있는 점은 공모 자신감을 북돋는 요소다. 시장에서는 주관사단이 '효율적인 IPO 전략'을 구사하고 있다고 평가가 나온다.

◇해외 IR 배제…국내 리츠, 대체투자 수요 '충분'

11일 투자은행(IB) 업계에 따르면 제이알글로벌리츠는 4월 추진하는 기업공개(IPO)에서 해외 IR을 생략하기로 결정했다. 국내 투자자만을 대상으로 '공모주 청약 완판'을 이끌어낸다는 계획이다.

제이알글로벌리츠는 현재 프리IPO(상장 전 지분투자) 역시 국내 기관투자가만을 대상으로 진행하고 있다. 프리IPO를 통해 4000억원의 자금을 끌어모은 후 4월 IPO를 통해 최대 4500억원 규모 신주 청약을 받는 계획을 추진 중이다.

이 경우 제이알글로벌리츠는 무려 8000억원에 달하는 대규모 자금을 모두 국내 투자자풀(Pool) 안에서 조달하게 된다. 시장에서는 몸값이 1조원에 육박하는 '빅딜'이 국내 투자자만을 대상으로 추진되는 것은 상당히 이례적이라는 평가가 나온다.

시장전문가들은 국내 리츠 투자수요가 무르익은 점에 주목한다. 리츠 설립과 IPO 과정에서 국내 투자 물량이 해외 수요를 압도하는 일이 빈번히 벌어지고 있는 점이 일차적으로 영향을 미쳤다는 설명이다

실제 지난해 시가총액이 1조원에 달했던 롯데리츠의 IPO의 경우 사실상 국내 투자 수요를 기반으로 '청약 흥행'이라는 성과를 냈다. 기관 수요예측만 놓고 보면 전체 969곳의 기관들이 청약에 참여했는데 이중 82%(797곳)가 국내 기관들이었기 때문이다.

특히 공모주식 청약 '수량'만 놓고 보면 결과는 더욱 명약관화하다. 롯데리츠의 IPO 당시 기관 청약 물량의 '99%'(197억6722만4137주)가 국내 기관투자가들로부터 들어온 매입 주문으로 충당됐다.

최근 시장 저금리 기조가 강화되는 가운데 해외 대체 투자에 대한 시장 관심이 높아지고 있는 점도 국내 세일즈 위주의 상장 전략이 추진되는 배경으로 거론된다. 초대형 IB를 중심으로 해외 부동산, 인프라 투자가 꾸준히 이뤄지고 있는데, 이 역시 국내 투자 수요가 뒷받침되기 때문에 나타나는 현상이라는 설명이다.

제이알글로벌리츠는 국내 최초로 해외 부동산 전문으로 투자하는 공모 리츠다. 지난해 자(子) 리츠(제이알제26호)를 통해 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스타워 콤플렉스(Finance Tower Complex) 빌딩으로 1조6000억원에 매입한 바 있다. 연 8% 목표 배당률을 제시하고 있는 점이 투심을 자극한다.

시장 관계자는 "파리 오피스 빌딩, 동유럽 물류 창고, 북미권 호텔 등 다양한 해외 대체 투자 매물들이 국내 증권사들에 의해 매입되고 국내 투자자들에게 재판매(셀다운)되고 있다"며 "제이알글로벌리츠의 경우 리츠 투자 수요는 물론 해외 대체 투자 수요도 동시에 끌어모을 수 있을 것"이라고 말했다.

◇메리츠·KB증권 주관 역량 '주목'

시장에서는 주관사단이 효율적인 상장 전략을 구사하고 있다는 평가가 나온다. 시간과 비용을 최소화하는 형태로 공·사모 조달에 나서는 셈이다.

가령 해외투자자들에게 투자 권유를 하기 위해서는 각 나라 법규제에 맞춰 행정적인 조치를 취해야한다. 특히 영문자료 작성과 대규모 해외 IR을 진행하는데 상당한 시간과 비용이 소요된다는 설명이다.

대표 주관사인 메리츠종금증권과 KB증권 모두 시장에서 부동산 투자 강자로서 입지를 구축한 하우스들이다. 이들 하우스들이 보유한 기관 네트워크도 주목받는다. 사실상 기관 모집 대한 자신감이 없었으면 국내 투심 위주의 상장 전략을 추진하기는 힘들었을 것이라는 평가다.

또 다른 시장관계자는 "프리IPO와 IPO 모두 성공적으로 마칠 경우 두 증권사 모두 공모 리츠 상장 주관사로서 시장 입지 역시 다질 수 있을 것"이라고 말했다.