이 기사는 2021년 05월 26일 07:12 thebell 에 표출된 기사입니다.

플러스자산운용이 김포 한강신도시 소재의 지식산업센터 프로젝트파이낸싱(PF) 물량을 셀다운(재매각)한 펀드상품을 내놨다.

26일 관련 업계에 따르면 플러스자산운용은 증권사 리테일 창구를 통해 ‘플러스김포지식산업센터전문투자형사모부동산투자신탁’ 투자자를 모으고 있다. 모집 목표액은 200억원으로 신탁계약기간은 30개월을 소폭 상회한다. 분기 결산을 통해 이익분배금을 지급한다.

플러스자산운용이 준비 중인 펀드는 김포 한강신도시 내 지식산업센터개발(경기도 김포시 구래동 6877-5번지)에 투자한다. PF 대출채권이 실질 편입자산이다. 해당 지식산업센터는 지하 2층~지상 15층 규모로 800호실에 달하고 근린생활시설도 자리한다.

PF 전체 사업비는 1400억원이다. 대주단은 선순위(트랜치A)와 중순쉬(트랜치B), 후순위(트랜치C) 등으로 규모는 1100억원, 200억원, 100억원이다. 선순위와 후순위에 메리츠화재, 한양증권 등이 참여한다. 펀드는 기존 하이투자증권이 보유한 중순위에 투자한다.

리스크 헤지를 위해 아시아신탁이 관리형토지신탁사로 책임준공을 확약했다. 준홀딩스가 시행사로 참여하고 승윤종합건설, 광명전기 등 시공사가 책임준공(공동시공 및 미이행시 채무인수)도 병행한다. PF 대출은 지난해 6월 기표가 완료돼 공사가 진행 중이다.

해당 입지는 김포시 구래동(한강신도시 내) 소재로 김포한강로, 자유로, 강변북로, 올림픽대로, 김포도시철도 등이 인접한다. 수도권 주요 지역 및 서울 도심으로의 접근성이 양호한 이점을 가진 만큼 김포시 내 주요 산업단지 수요흡수가 가능한 점 역시 장점이다.

원리금상환의 주요 재원인 분양률은 50%를 상회하는 것으로 전해진다. 선순위 분양률이 50%대 중반, 중순위가 60%대 중반인 점을 감안하면 아직 미진하다. 2022년 예정된 준공까지 할인분양 등을 추가해 높일 전망이다. 후순위는 70% 수준이 엑시트 분양률이다.

플러스자산운용은 목표수익률로 비교적 안정적인 5%대 중반을 제시했다. 중순위 대출금리로 6.5%인 점을 감안하면 양호한 수준으로 파악된다. 선순위보다 대출금리가 높고 후순위보다는 낮지만 수익률 측면에서는 선순위보다 높고 후순위보다 낮게 가져간다.

업계 관계자는 “PF 대출이 왕성한 증권사가 보유한 물량을 셀다운하는 만큼 리스크를 일정 부분 해소한 투자자산”이라며 “준공까지 1년여 가량 남은 점을 감안하면 투자기간도 길지 않다”고 말했다. 이어 “분양률은 지속적으로 체크해야할 부분”이라고 덧붙였다.

플러스자산운용은 2000년 설립돼 자산운용업에 뛰어들었다. 2015년 4조원대 수탁고를 돌파한 뒤 지난해말까지 4조원대를 유지하고 있다. 주식운용본부와 채권운용본부, 대체투자본부 등 3개 운용조직을 중심으로 하우스를 꾸리고 있다.