이 기사는 2021년 12월 09일 16:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

2021년 리츠(REITs·부동산투자회사) 상장이 지난해에 이어 활황세를 이어갔다. 절대적 공모액은 감소했지만 공모 과정에서 뜨거운 투심을 확인할 수 있었다. 금리인상과 인플레이션 압력 등으로 국내 증시의 불확실성이 확대된 가운데 안정적 투자처로 각광을 받았다.

기존 상장리츠가 우량 자산을 신규편입하는 과정에서 자본시장을 찾는 발걸음도 부쩍 잦아졌다. 유상증자뿐 아니라 회사채 시장으로 자금조달 창구를 넓히는 모습이다. 향후 상장리츠가 대형화 경쟁을 벌일 가능성이 높은 만큼 외부 자금조달 니즈는 더욱 커질 전망이다.

◇기관·일반청약 경쟁률 기록 경신...주식 유통시장에서도 상장리츠 '각광'

9일 한국거래소에 따르면 신한서부티엔디리츠가 오는 10일 상장하면 올해 국내 증시에 상장하는 신규 리츠는 5곳이다. 지난해 6곳이 상장했던 것과 비교하면 적은 숫자다. 연간 공모액도 2021년 약 7581억원으로 전년(1조2291억원)보다 절반 아래로 감소했다.

하지만 절대적 숫자와 달리 상장리츠는 올해 여느 때보다 뜨거운 관심을 받았다. 9월 SK리츠가 일반 청약 경쟁률 신기록(552대 1)을 경신한 데 이어 미래에셋글로벌리츠가 12월 753대 1로 다시 한번 기록을 세웠다.

미래에셋글로벌리츠는 기관 수요예측에서도 경쟁률 1019.6대 1을 기록하며 2019년 NH프라임리츠의 기록(711.6대 1)을 뛰어넘었다. 이 밖에 NH올원리츠와 신한서부티엔디리츠 등도 기관 수요예측과 일반 청약에서 경쟁률 수백대 1을 기록하며 흥행에 성공했다.

지난해 역대 가장 많은 6개 리츠가 신규 상장했지만 공모 과정에서 흥행에 실패했던 것과 대비되는 성적표다. 올해 등장한 상장리츠다 물류센터와 오피스건물, 호텔 등 다양한 기초자산을 편입시키면서 투자자의 입맛에 맞는 투자처를 선택할 수 있는 여지가 넓어진 영향도 컸다.

하반기 들어 변동성 장세 속에 안정적 배당매력도 투자자의 눈길을 사로잡았다. 인플레이션 압력이 높아지면서 자산 가격 상승을 기대할 수 있는 리츠의 안정성도 더욱 부각될 수 있는 여건이 마련됐다.

주식유통시장에서도 상장리츠의 인기는 뜨거웠다. 올해 초 공모가 대비 마이너스 수익률을 기록하던 상장리츠 8곳 중 4곳은 주가가 공모가를 훌쩍 넘겼다. 한때 ESR켄달스퀘어리츠 등은 상장리츠로선 이례적으로 주가가 주당 9000원을 웃돌기도 했다.


◇2021년 상장리츠 유상증자 금액 총 8153억원...무보증 회사채 발행도 개시

국내 자본시장에 유동성이 풍부해지면서 상장리츠가 IPO 이후 자본시장에서 자금을 조달하는 움직임도 올해 활발하게 이뤄졌다. 신규 우량자산을 편입해 포트폴리오 안정성을 높이고 수익성을 높이기 위해서다.

롯데리츠는 지난 3월 3333억원 규모의 유상증자를 실시한 데 이어 11월 이지스밸류플러스리츠가 유상증자를 통해 400억원을 마련했다. 오는 12월 말 ESR켄달스퀘어리츠도 4420억원 규모의 유상증자를 마무리할 계획이다.

올해 총 8153억원 규모의 증자가 이뤄지면서 신한알파리츠가 홀로 유상증자를 실시했던 2019년(486억원)과 2020년(275억원)에 비해 크게 증가했다. 공모리츠의 운용자산 규모가 나날이 대형화되고 있는 가운데 기존에 상장을 마무리했던 리츠의 추가 자산 편입 역시 활발해지면서 나타난 현상이다.

롯데리츠는 증자 재금을 롯데쇼핑이 보유한 백화점, 마트 등과 롯데글로벌로지스의 물류센터 등을 편입하는 데 사용했다. ESR켄달스퀘어리츠는 올해 '안성 LP4' 복합물류센터를 시작으로 향후 물류센터 6곳을 신규 자산으로 편입시킬 계획이다.

이지스밸류플러스리츠는 여주 쿠팡물류센터를 신규자산으로 편입시킨 데 이어 북미와 분당에 있는 데이터센터를 각각 기초자산 포트폴리오에 담을 예정이다.


주식자본시장이 아닌 부채자본시장에서 외부 자금을 조달하는 상장리츠도 늘어났다. 이지스코크랩은 올해 5월 담보부사채로 1150억원을 조달했다. 롯데리츠가 2019년 7월 담보부사채 방식으로 회사채를 발행한 지 약 2년만이다.

JR글로벌리츠는 국내 상장리츠 최초로 무보증사채를 발행했다. 2년 단일물 700억원을 발행해 미국 뉴욕에 위치한 498 7th Ave. 건물을 매입하는 데 사용했다. 이어 롯데리츠 역시 롯데마트 양평점 편입 자금을 마련하기 위해 무보증사채로 310억원을 조달했다.

둘 다 별도 수요예측 없이 공모채를 발행했다. 금융투자협회 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제2조에 따라 부동산투자회사는 예외적으로 수요예측 없이 공모채를 발행할 수 있다.

유상증자의 경우 기존 주주의 수익률이 희석될 수 있는 만큼 자금조달 창구를 다각화하는 모습이다. 물론 리츠의 경우 유상증자 대금이 운영자금이 아닌 자산 편입에 사용되는 만큼 상대적으로 호재로 분류된다. 하지만 투자자 입장에선 별도 증자 없이 자산을 추가로 확보하는 게 더 유리하다.

올해 회사채 시장이 활황세를 보였던 만큼 조달금리 측면에서도 유리한 여건이었다. 특히 담보부사채나 담보대출의 경우 국고채 금리에 연동되는 경향성이 짙어 이전보다 조달금리 부담이 더 커질 수 있었다는 평가다.