이 기사는 2021년 12월 10일 15:58 thebell 에 표출된 기사입니다.

리모델링 시장이 도시정비업계 블루오션으로 떠오르고 있다. 초기만 해도 수익성이 낮다는 이유로 반신반의했던 대형사들이 줄줄이 관련 팀을 만들어 시장 진출에 나섰다.

수주규모가 늘어난 것과 달리 아직까지 준공경험을 갖춘 곳은 극히 제한적인 것으로 나타났다. 건설업계에선 일찌감치 진출한 쌍용건설과 삼성물산이 톱티어로 대우받고 있다. 재건축과 같이 건설사간 경쟁하는 구도보다는 경험이 쌓인 곳과 연합전선을 구축하는 사례가 늘어나는 분위기다.

10일 관련 업계에 따르면 대형 건설사 가운데 3건 이상 리모델링 준공 경험을 갖춘 곳은 삼성물산, 쌍용건설, DL이앤씨 정도로 나타났다. 현대건설, GS건설 등은 수주실적은 있지만 아직 준공경험은 없었다.

리딩 플레이어인 쌍용건설은 2000년 초부터 업계 첫 리모델링 전담팀을 출범시킨 후 총 4개 단지 1000여가구를 준공했다. 삼성물산은 래미안 방배 애버뉴 등 4개 단지, DL이앤씨는 압구정 아크로빌, 이촌동 로얄맨션 등 3개 단지를 준공했다.

일반적인 재건축 사업에서 경쟁과 달리 대형 건설사는 리모델링 사업에선 '경쟁보다 연합'을 택하는 분위기다. 대규모 사업비가 걸린 광명철산 한신, 성남 매화마을2단지, 가락쌍용1차, 수원 신성신안쌍용진흥 등도 모두 컨소시엄이 따냈다.

건설사가 컨소시엄을 맺는 이유는 리모델링 난이도가 만만치 않기 때문이다. 리모델링 사업은 노후 건물을 전부 철거하는 재건축·재개발과 달리 동별 노후도에 맞춰 공사를 진행해야 한다. 지하주차장을 증축하거나 철거 없이 실사용 면적을 확장하는 작업도 쉽지 않다.


이러다보니 리스크를 줄이는 차원에서 리모델링 준공경험을 갖춘 곳이 귀한 대접을 받는 현상이 나타나고 있다. 실제 준공실적이 많은 건설사를 중심으로 사업 제안과 컨소시엄 문의가 이어지는 것으로 알려졌다.

현대건설과 삼성물산은 컨소시엄 자격으로 7090억원 규모의 성동 금호벽산 리모델링 사업을 수주했다. 시공능력평가 1, 2위인 두 건설사가 리모델링 사업에서 컨소시엄을 맺은 것은 이번이 처음이다.

포스코건설은 쌍용건설 컨소시엄과 가락쌍용1차 시공권을 놓고 경쟁하다 입찰 직전 컨소시엄 구성원으로 합류했다. 가락쌍용1차는 사업비 8000억원이 걸린 역대 최대 규모의 리모델링 사업이다. 이 컨소시엄은 주간사인 쌍용건설(26%), 포스코건설(26%), 현대엔지니어링(25%), 대우건설(23%)으로 구성된다.

건축 규제가 완화되고 시장 규모가 커지면서 대형 건설사들은 전담 조직을 신설하고 공격적인 마케팅에 나서고 있다. 시공능력평가 10위 건설사 중 DL이앤씨와 SK에코플랜트를 제외하면 모두 리모델링 전담인력을 운영하고 있다.

리모델링 사업은 준공 15년 이상 조건을 충족하면 추진할 수 있고 일반 재건축과 달리 조합설립부터 시공사 선정까지 절차가 비교적 간소한 편이다. 추진위원회가 아닌 조합설립 단계부터가 정식 사업 단계로 본다.

서울시는 주택 공급을 위해 리모델링 임대주택 조건을 삭제하고 용적률을 완화하는 등 리모델링 사업을 적극 독려하고 있다. 시는 최근 공동주택 리모델링 수요예측과 공공성 확보에 따른 용적률 완화, 공공지원 제도 등의 내용을 담은 '2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획' 재정비안을 내놓았다.

10월 기준 서울과 경기도, 성남시에서 리모델링 사업을 추진하고 있는 아파트 단지는 93곳(6만7243가구)으로 지난해 말 58개 단지(4만3155가구)에서 60% 가량 늘어났다.

업계 관계자는 "대부분 건설사가 리모델링 단지를 준공한 경험이 많지 않기 때문에 경험 있는 건설사가 선두에 서고 나머지가 뒷받침하는 방식으로 사업이 추진될 것"이라고 설명했다.