이 기사는 2021년 12월 17일 13시53분 thebell에 표출된 기사입니다

하나손해보험이 '리츠 유동화'를 추진 중인 사옥 건물에 한국자산관리공사(캠코)가 핵심투자자로 나섰다. 리츠의 에쿼티 대부분을 캠코가 확보했다.

기존 소유주였던 하나손해보험은 세일앤리스백(매각 후 재임대) 형태로 빌딩을 빌려쓸 전망이다. 그룹 계열사인 하나자산신탁이 리츠 운용을 맡고 있다.

17일 관련 업계에 따르면 하나자산신탁은 최근 종로 '하나손해보험빌딩' 인수를 위한 본계약을 체결했다. 인수 주체는 ‘하나트러스트 제8호’ 리츠이며 순거래가는 1216억원이다. 이달 내 딜 클로징을 목표하고 있는 것으로 알려졌다.

해당 리츠는 매입대금 지급을 위해 최근 유상증자로 640억원을 조달했다. 이중 대부분의 자금은 캠코에서 끌어왔다. 캠코가 종류주 244만주를 사들여 610억원을 투자했고 리츠 운용을 맡은 하나자산신탁 역시 30억원(보통주 12만주)의 자금을 태웠다. 총 에쿼티의 약 95%를 캠코가 확보한 셈이다.

리츠 측은 나머지 대금을 채우기 위해 추가로 699억원에 대한 대출계약 역시 체결했다. 삼성생명보험에서 선순위로 671억원, 부가세 대출로 28억원을 차입하기로 했다. 금리는 3~3.3% 수준이며 만기는 선순위의 경우 4년, 부가세 대출은 3개월이다.


하나손해보험빌딩은 서울시 종로구 창경궁로 117에 위치해 있다. 기존 소유주인 하나손해보험이 본사로 쓰는 중이며 이밖에 한국교직원공제회, 하나금융파트너, 서울관광재단, 더케이교직원나라 등이 주요 임차인으로 있다.

당초 이 빌딩은 대한교원공제회(현 한국교직원공제회) 소유였으나 2015년 하나손해보험(당시 더케이손해보험)이 소유권을 넘겨받았다. 이후 2018년 리모델링을 거치면서 하나손해보험은 종로 운니동 삼환빌딩에서 하나손해보험빌딩으로 본사를 이전했다.

하나손해보험이 사옥을 파는 이유는 2023년 도입되는 신지급여력제도(K-ICS)에 대한 대응 차원으로 보인다. 단기간에 자본을 확충할 필요가 생겼기 때문이다. 다만 매각 이후에도 세일앤리스백 방식을 통해 건물을 그대로 사용할 예정이다. 매매 본계약과 동시에 하나트러스트 8호 리츠와 4년의 마스터리스 계약을 맺었다. 임차인이 임대료뿐 아니라 세금과 유지비까지 부담하는 트리플넷(Triple-Net) 방식이다.

운용을 맡은 하나자산신탁의 경우 리츠 AMC(자산관리회사)로서 하나트러스트 8호와 자산관리위탁계약을 맺고 매년 1억5000만원 정도를 위탁수수료로 지급받는다.

자산을 매각해 엑시트할 때 받게되는 매각 기본보수는 매각가의 0.5% 수준이다. 또 매각차익에서 기본보수를 매각 관련 비용을 차감한 금액의 20%를 성과보수로 추가로 받을 수 있다.