이 기사는 2022년 03월 18일 15:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

현대건설·하나대체운용·RBDK·한국투자부동산신탁 컨소시엄이 서울 용산구 이태원동 크라운호텔 개발 사업에 속도를 낸다. 대형 건설사와 부동산 개발사, 재무적투자자(FI) 등이 컨소시엄을 맺은 만큼 딜 클로징부터 프로젝트파이낸싱(PF), 자산유동화까지 일사천리로 사업이 진행되고 있다.

특수목적법인(SPC) 비앤케이썸제일차는 18일 자산유동화전자단기사채(ABSTB)를 발행해 조달한 자금으로 하나대체투자용산피에프브이에 대출을 실행했다. 기초자산은 크라운호텔 대출채권으로 사실상 1953억원 규모의 대출을 위해 SPC가 자산유동화물을 발행하는 구조다. 유동화 시장에서 대출 자금을 마련하는 셈이다.

해당 ABSTB는 현대건설의 신용보강으로 'A1(sf)' 등급을 부여받았다. 현대건설은 시공사 겸 자금 보충인으로 ABSTB 차환 발행이 이뤄지지 못하는 등 유동화증권 상환금이 부족하게 될 경우 하나대체투자용산피에프브이의 대출채무에 대한 채무인수를 제공해야 한다. 현대건설의 신용등급은 'AA-/안정적'이다.

발행 금액은 △1-1회차 ABSTB 1453억원 △1-2회차 ABSTB 500억 △1-3회 자산담보부기업어음(ABCP) 6000만원이다. 제반비용은 하나대체투자용산피에프브이가 지급하는 대출취급수수료로 충당된다. 대출이자로 인한 유동성 부족은 1-3회차 ABCP를 발행해 충당한다.

현재 하나대체투자용산피에프브이는 SPC를 포함한 대주단과 2670억원의 대출약정을 맺고 있다. 대출금에 대한 트렌치A는 1713억원이고 트렌치B는 957억원이다. 담보와 상환 순위는 동순위이다. 만기일은 각각 3월 30일과 2022년 5월 9일이다.

현대건설 컨소시엄은 크라운호텔 인수에 오랜 기간을 소요한 만큼 속도감 있게 공사를 추진할 전망이다. 시공은 현대건설이 담당한다. 착공 예정일은 2023년 6월이며 2026년 5월 준공을 목표로 진행 중이다.

현대건설 컨소시엄은 2020년말 우선협상대상자로 선정됐지만 매각 가격을 두고 1년 가까이 협상을 이어갔다. 매각 가격에 대한 의견 차이로 매각 과정이 순탄치 않았다는 후문이다.

최종 매각 가격은 협상 초기 2400억원으로 알려졌지만 1년 간 협상 끝에 100억원이 늘어난 2500억원에 거래가 성사됐다. 크라운호텔은 코로나 이후 경영난에 시달리다 매각을 추진했다. 하지만 협상과정에서 경영재개 의지를 드러내 매각 불발과 거래 무산 가능성이 제기된 바 있다.

크라운호텔 개발사업은 서울특별시 용산구 이태원동 34-69번지 외 4필지 일원 7011㎡(2121평)을 개발하는 사업이다. 호텔 본관과 별관은 1980년 지어졌고 2000년 추가로 별관을 건립했다. 현대건설 컨소시엄은 호텔부지의 용적률을 최대한 활용해 고급레지던스나 주상복합, 오피스텔 등을 지을 것으로 보인다.

호텔 부지는 2·3종 일반주거용지로 건폐율 50% 이하, 용적률 200~300%의 주거시설을 지을 수 있다. 건물이 위치한 34-69번지는 3종 일반주거용지로 층수 제한은 없다. 인근 인프라시설은 다소 부족한 편이다. 다만 현대건설이 수주한 한남3구역 재개발 사업를 진행 중이고 고급주거단지가 모여 있어 시너지 효과가 예상된다.