이 기사는 2022년 05월 26일 14:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

마스턴프리미어리츠가 코스피 상장을 앞두고 있다. 시장은 이를 놀란 눈으로 바라보고 있다.

상장이 좌절된 지 2년 만에 '1170대 1'에 달하는 수요예측 경쟁률을 달성했다. 국내외 1204개 기관이 앞다퉈 참여했다. 일반 투자자 대상 공모청약에선 6조원에 가까운 증거금을 모았다. 리츠 역사에 길이 남을 반전의 시나리오를 완성했다.

이를 성사시킨 마스턴투자운용의 주역들이 이면에 있다. 대표적인 인물이 강시원 마스턴투자운용 공모리츠본부 포트폴리오팀장(이사·사진)이다. 그를 만나 상장 실패부터 성공하기까지의 전 과정을 들어봤다.

◇상장 철회한 리츠, 1170대1 경쟁률 '대반전'

강 이사는 마스턴투자운용의 첫 상장리츠인 마스턴프리미어리츠 공모상장을 주도적으로 이끈 인물이다. 고려대학교 경영학과를 졸업하고 삼성생명보험과 삼성SRA자산운용에서 부동산 사업을 맡았다. 세무와 운용, 리서치, 투자, 간접대출, 투융자, 포트폴리오 및 자회사 관리 등 업무를 두루 경험했다.


2020년 해외운용사의 포트폴리오 매니저 같은 역할을 담당하고파 마스턴투자운용으로 자리를 옮겼다. 삼성생명 재직 시절부터 인연이 깊은 조용민 마스턴투자운용 리츠부문 부대표가 그를 이끌었다. 조 부대표는 리츠사업을 함께 하자고 손을 내밀었고 평소 자산편입과 매입펀드에 관심이 많았던 강 이사는 이를 수락했다.

강 이사는 "마스턴투자운용의 성장 가능성이 눈에 보였고 우수한 인재를 영입하고 있다는 점에서 매력을 느꼈다"며 당시를 회상했다.

하지만 리츠 상장은 예상외로 쉽지 않았다. 강 이사는 마스턴투자운용에 합류한지 4개월 후 '마스턴프리미어제1호' 상장에 야심 차게 도전했지만 기자간담회 일주일 만에 계획을 자진 철회했다.

시장 상황이 워낙 좋지 않았던 탓이다. 당시엔 리츠(REITs)라는 개념 자체가 생소한 데다 앞서 상장을 시도한 운용사들이 줄줄이 흥행에 실패하며 고전을 면치 못했다. 시장 환경을 탓할 수도 있었지만 강 이사는 실패 요인을 철저하게 분석했다.

그는 "당시 단물리츠만으로 상장이 가능하다고 판단해 다물(多物)리츠에 대해 깊게 고민하지 않았다"며 "기관투자자와 달리 일반 투자자의 재재간접 이슈도 있었는데 이 부분을 간과했다"고 전했다.

강 이사는 '상장 실패'란 꼬리표에도 좌절하지 않았다. 그는 "어떻게 해서든 더 나은 구조를 만들어 시장이 안 좋은 상황에서도 가치를 인정받아 상장해야겠다고 마음먹었다"고 말했다.

상장 도전 성공률을 높이기 위해 프랑스 크리스탈파크 오피스에 프랑스 아마존 물류센터(노르망디·남프랑스)와 인천 항동 스마트 물류센터를 추가했고 글로벌 오피스와 물류센터를 동시에 보강했다.

업계 전문가로 구성된 공모리츠본부 직원들도 좌절에 굴하지 않고 팀워크를 다졌다. 리츠부문 산하 공모리츠본부는 포트폴리오팀과 투자운용팀으로 나뉜다. 팀원들은 대부분 대기업에서 부동산과 자산운용을 경험한 경력자들이다.

강 이사는 "리츠는 유독 공시가 많아 지구력과 맷집이 필요한데 팀원들이 한뜻으로 업무에 임하고 있다"며 "향후 증자나 IR 포트폴리오 관리, 투자조직 등 우수한 인력을 보충할 계획"이라고 전했다.
◇시장의 니즈에 맞는 상품을 개발해야

강 이사는 스스로 '보수적인 투자자'라고 평가했다. 그는 "대기업 보험사에서 일하다 보니 자연스럽게 포트폴리오를 신경 쓸 수밖에 없었다"며 "자리를 옮겨 투자운용사 근무하면서 스스로 보수적이라는 생각이 들었다"고 말했다.

그는 "포텐셜과 리스크의 균형이 중요하지만 무엇보다 시장이 원하는 상품을 만들어내야 한다"며 "투자자마다 리스크를 대하는 관점이 천차만별이고 기대 수익률도 다르기 때문에 시장의 니즈에 맞는 상품을 만드는 게 중요하다"고 강조했다.

이어 "예전엔 부동산투자의 관점에서 리츠를 이해하다 보니 에쿼티 관점에서 보는 시각과 괴리가 발생했다"며 "관점이 다를 수 있다는 점을 받아들이고 그런 투자자들의 니즈도 맞춰야 한다"고 덧붙였다.

국내 리츠시장은 기관투자자가 몰리면서 투자규모와 상장 리츠수가 늘어나는 중이다. 글로벌 금리인상으로 인해 주식시장이 흔들리면서 높은 수익률이 보장되는 대체투자로서 관심이 높아졌기 때문이다.

강 이사는 리츠 시장 전망에 대해 "퇴직연금이 투자자로 참가할 수 있다고 예상했는데 오히려 기관과 펀드자금이 유입됐다"며 "앞으로 이같은 흐름이 이어질 가능성이 높다. 정책 면에선 세제개편 등 리츠투자를 활성화하기 위한 환경이 조성될 것"이라고 전망했다.

◇마스턴의 아이덴티티 '빌드투코어(Build to Core)'

"마스턴프리미어리츠는 한마디로 '마스턴투자운용이 만든 리츠'라고 표현할 수 있다. 국내와 해외 부동산 시장을 선도해온 마스턴투자운용의 노하우와 정체성이 그대로 녹아있다"

마스턴투자운용은 다양한 리서치를 기반으로 하는 포트폴리오 전략을 구축하고 상품발굴과 해외시장, 블라인드펀드 등의 역량을 강화해 왔다.

무엇보다 리딩 플레이어로 올라서는데 '빌드투코어전략(Build to Core)'이 주요했다. 빌드투코어는 핵심 입지 소재의 건물과 토지 매입 후 코어 자산으로 개발하는 방식을 일컫는다. 마스턴프리미어리츠 역시 우수한 입지에 위치한 오피스와 물류센터에 투자해 프라임급 자산으로 탈바꿈시킨다는 전략이다.

강 이사의 차기 목표는 마스턴프리미어리츠를 국내 리츠 순위권에 올려놓는 작업이다. 당장 상장을 추진할 만큼 매력적인 스페셜 섹터가 나오지 않는 한 마스턴프리미어리츠에 집중한다는 계획이다.

리츠 가치를 높이기 위한 유상증자에 대한 언급도 빼놓지 않았다. 강 이사는 "유상증자는 즉시 실시하긴 어렵다. 철저한 준비를 거쳐 올해 말이나 내년 초 가능할 걸로 본다"며 "현재 시장 상황에선 큰 규모의 증자가 가능하지만 무리하지 않고 차근차근 성장하는 게 목표"라고 밝혔다.

추가 편입자산에 대해선 "섹터를 가리지 않고 담을 예정"이라고 설명했다. 그는 "우량자산을 담고 안정적인 배당을 마치면 해외에서 우수한 자산을 찾을 기회가 더 늘어날 것"이라며 "조용민 부대표가 해외 부동산 전문가이면서 다양한 트랙레코드를 보유하고 있어 누구보다 우수한 딜을 찾을 수 있을 것"고 말했다.

마지막으로 강 이사는 "마스턴프리미어리츠는 'END(마침)'가 아니라 'AND(더하기)'다. 중요한 건 이제부터 시작이라는 의미다. 더 나은 리츠를 만들 수 있도록 고민할 것"이라고 전했다.