이 기사는 2022년 05월 23일 15:45 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋글로벌리츠가 상장 후 처음으로 유상증자를 단행한다. 다른 국내 리츠들도 비슷한 시기 유상증자를 추진하고 있는 만큼 미래에셋글로벌리츠가 흥행몰이에 성공할 수 있을 지 주목된다.

23일 업계에 따르면 미래에셋글로벌리츠는 7월 말 유상증자를 통해 4500억원을 조달할 계획이다.

자금 조달 주체인 '미래에셋글로벌제2호'는 유상증자로 마련한 자금을 활용해 미국 소재 물류시설 11개소를 취득한다. 신청 인가를 마무리한 뒤에는 모(母)리츠인 미래에셋글로벌리츠로 편입되는 구조다.

새 편입 자산은 미국 글로벌 유통기업을 임차사로 둔다. 아마존이 9곳으로 가장 많은 물류센터를 임차하고 풋락커와 아카데미 스포츠 앤 아웃도어가 물류센터 1곳씩을 계약하기로 했다.

증자 규모는 4500억원이다. 지난해 11월 사전 기업공개(프리IPO) 당시 미래에셋글로벌제1호의 자금모집 규모가 1667억원였던 점과 비교하면 3배 가량 늘었다. 다만 구체적인 신주 발행가액과 발행일은 확정되지 않은 것으로 알려졌다.

임대형태는 '트리플넷(NNN)' 방식이 될 가능성이 높다. 트리플넷은 임차인이 부동산세와 관리비, 보험료를 모두 부담하는 방식이다. 미래에셋글로벌리츠가 해외에 보유한 휴스턴 아마존과 탬파, 인디애나폴리스 페덱스 물류센터 모두 트리플넷 방식으로 임대차 계약이 맺어졌다.

업계에선 미래에셋글로벌리츠의 유상증자 결과를 긍정적으로 내다보고 있다. 최근 마스턴프리미어리츠가 일반청약에서 6조원에 달하는 증거금을 모은데다 인플레이션과 금리 인상을 방어하는 수단으로 리츠 투자가 다시 떠오르고 있기 때문이다.

미래에셋글로벌리츠는 국내 최초로 해외 물류센터를 기초자산으로 한 상장 리츠다. 휴스턴 아마존 물류센터(미래에셋글로벌제1호리츠)와 탬파 페덱스 물류센터(미래에셋글로벌제1호리츠), 인디애나폴리스 페덱스 허브물류센터(미래에셋맵스미국17-1호 수익증권)로 자산을 꾸려뒀다.

이들 기초자산의 감정평가액은 4억2990만 달러(한화 5237억원) 수준이다. 1년차 순영업이익(NOI)은 △휴스턴 아마존 560만 달러 △탬파 페덱스 510만 달러 △인디애나폴리스 페덱스 970만 달러 등 2040만달러(약 257억원)을 기록했다.

여기에 11개 자산의 편입 효과로 임대수익이 증가하면 배당 여력은 더욱 높아질 전망이다. 2027년까지 영업수익을 기초로 한 예상 배당수익률은 연 평균 6.47%다. 1기(2021년 5월 21일부터 2022년 3월 31일까지) 주당 배당금은 42원이다. 이를 공모가 5000원 기준으로 환산하면 배당률은 2.52%로 상장 당시 설정한 연 평균 목표치를 충족했다.

다만 글로벌 금리 인상의 여파로 이자비용 부담이 다소 커질 전망이다. 대출금리가 상승할 경우 기존 자산들도 리파이낸싱에서 이자비용이 증가해 배당수익 중 일부가 감소할 가능성이 남아 있다.

기존 물류센터 3곳의 대출 만기는 5년이다. 인디애나폴리스와 휴스턴 물류센터의 금리는 각각 2.42%와 2.13%로 고정금리다. 탬파 페덱스 물류센터는 '5년 스왑+1.63%'의 금리조건이 설정돼 있다. 만기일은 2026년 10월 28일이다.

미래에셋자산운용 관계자는 "탬파 페덱스 물류센터는 계약상 고정금리 형태를 띄고 있어 금리 영향을 받지 않는다"며 "향후 편입자산은 고정과 변동금리를 혼합한 구조가 될 것"이라고 설명했다.