이 기사는 2022년 09월 08일 13:26 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자운용이 투자한 명동호텔(티마크그랜드) 사태는 어떻게 매듭지어질까. EOD(기한이익상실) 상황과 잇따른 매각 실패, 금리인상 등의 여파로 자산 매력도가 급락하면서 매각에 성공하더라도 상당한 손실을 볼 것으로 점쳐진다.

8일 금융투자업계에 따르면 하나대체운용은 최근 티마크그랜드 호텔(이하 명동호텔) 매각 불발과 대출 만기 연장 실패로 대주단으로부터 EOD(기한이익상실)를 통보받았다. 명동호텔 대주단은 KDB산업은행, KDB생명보험, 신한생명, 신한은행 등이다. 예정대로라면 하나대체운용은 지난해 엑시트에 성공해 원금과 상환금 지급을 완료했어야 한다.

현재 예상되는 매각 방식은 두 가지다. 먼저 EOD(기한이익상실)가 발생한 만큼 대주단이 명동호텔을 경매에 부쳐 적극적으로 자산 회수에 나설 수 있다. 그러나 담보권 처분은 법원을 거쳐야하기 때문에 오랜 기간이 소요될 뿐만 아니라 경매 특성상 제값을 받기 어렵다.

또 하나는 하나대체운용이 대주단과 협의를 통해 자체적으로 연내 호텔 매각을 마무리하는 방안이다. 대주단은 EOD 발생으로 인한 연체료(통상 3%)를 받으면서 담보권 처분 행사는 유예하는 방식이다.

그러나 이 경우에도 원금을 회수할 만한 가격을 받지 못할 가능성이 크다. 수차례 매각에 실패했다는 악성자산 이미지와 지난해부터 이어진 임대료 미수, 낮아진 캡레이트 등 자산 가치가 현저히 떨어졌기 때문이다. 일각에서는 6년 전 매입가(1980억원)를 하회하는 수준이 될 것이란 전망이 제기된다.

업계 관계자는 “이번에 매각이 유찰된 이유도 가격 때문인 것으로 알고 있는데 매수인 측에서 추가적인 매매대금 하락을 요구한 것으로 알고 있다”며 “결국에는 가격의 문제인데 싸게 내놓으면 팔 수는 있지만 얼마만큼의 손실을 감당할 것인지가 문제”라고 말했다.

이미 명동호텔은 수차례 매각가를 낮췄다. 지난해 하반기 예상 매매대금은 2180억원으로 제시됐지만 6개월만인 올해 상반기 2168억원으로 조정됐다.

명동호텔에 대한 감정평가액도 2188억원에서 2130억원으로 2% 이상 떨어졌다. 임차인인 티마크호텔이 코로나19 이후 임대료 인하를 요구하면서 임대료를 미납한 영향이다. 하나대체운용은 미수 임대료에 대한 차임청구소송 및 가압류 신청을 제기한 상태다.

문제는 명동호텔의 자산 가치가 시간이 거듭될수록 하락할 것이란 점이다. EOD라는 특수한 상황 뿐만 아니라 연초부터 이어진 금리인상 기조가 캡레이트(부동산 매입금 대비 순수익률)에 부정적인 영향을 미치고 있다.

캡레이트는 순영업이익을 부동산 매매 가격으로 나눈 수치다. 단순하게 계산하면 1000억원에 산 건물의 연간 임대순수익이 30억원이면 캡레이트는 3%다. 미수 임대료 발생으로 명동호텔의 캡레이트는 낮아지고 있다. 반면 금리인상으로 부동산 가격이 떨어지면서 업계 전체의 캡레이트는 상승 중이다. 시장 흐름과 역주행하며 명동호텔의 자산 매력은 더욱 하락하고 있다.

하나대체운용은 늦어도 내년 초까지 매각을 완료할 것이란 의지를 재차 보이고 있다. 이 일환으로 명동호텔을 일반 오피스빌딩으로 용도 전환 중인 것으로 알려졌다. 실제 지난 5월 명동호텔 인근 주차장을 18억원에 매입하며 업무 시설로 탈바꿈하고 있다.

또 다른 업계 관계자는 “현재로서는 대주단이 연체 이자를 받으면서 하나대체운용이 자산을 매각할 때까지 기다려주는 방안이 유력하다”며 “그러나 매각 기한이 정해져있고 과정도 어려울 것으로 보이는데 대출금 원금을 회수할 지는 의문”이라고 전했다.