이 기사는 2022년 11월 08일 14:52 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 만기를 1년 앞둔 해외부동산 공모펀드의 정상화를 위해 총력을 기울이고 있다. 펀드가 편입한 실물자산의 가치 제고를 위해 변경 임대차계약을 체결하는 한편, 추가 자본지출을 통해 시설 개선작업에 착수한 상황이다.

8일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 최근 ‘이지스글로벌부동산투자신탁229호’가 편입한 독일 트리아논 빌딩의 주요 임차인과 변경 임대차계약을 체결하는 등 대체자 찾기에 공을 들이고 있다. 해당 자산의 임대료 비중 가운데 절반 이상을 차지하는 임차인 ‘데카뱅크'가 2024년 계약 만료를 끝으로 인근 Four T1 빌딩으로 이전하겠다고 밝힌 데 따른 후속 조치다.

변경 임대차계약에 따르면 향후 이지스자산운용은 데카뱅크가 점유 중인 전체 24개 층 가운데 8개 층에 해당하는 약 3000평의 임대차공간에 임의해지 옵션을 행사할 수 있다. 횟수 제한 없이 층별 해지가 가능하며, 해지 시 임차인은 층별 면적의 잔여임대가치 중 절반가량을 위약금으로 지급해야 한다.

또 지상 층과 메자닌 층의 좌우 구역을 분할 해지할 수 있는 권한을 취득, 중도해지에 대한 사전협의도 완료했다. 현재 데카뱅크가 사용 중인 해당 층에 대해 재활용 필요성이 제기되면서, 원활한 리모델링 진행을 위해 계약 해지가 가능한 구역을 세분화했다.


이번 조치는 대체 임차인의 등장과 동시에 신규 계약을 체결하기 위한 선제적 움직임으로 풀이된다. 올해 상반기 기준 트리아논 빌딩의 임대율은 약 98.1%로 문제가 없는 상황이지만, 데카뱅크 이전에 따른 공실리스크가 해당 자산의 감정평가금액을 끌어내리고 있기 때문이다.

지난해 말 BNP파리바는 공실리스크에 따른 할인율, 공실 기간, 임차인보조금 등을 감정평가 가치에 반영해 트리아논 빌딩의 거래가를 5억8800만 유로로 산정했다. 이는 과거 이지스자산운용이 해당 자산을 매입할 때 책정된 감정평가금액(6억7530만 유로) 대비 10% 넘게 하락한 수치다.

지난 2018년 10월 이지스자산운용은 국내 공·사모펀드와 현지 공동투자 등으로 2억9380만 유로를, 부동산담보대출로는 3억9000만 유로를 조달해 총 6억8380만 유로를 모집한 바 있다. 내년 10월 만기를 앞둔 ‘이지스글로벌부동산투자신탁229호’의 설정원본은 약 1억4420만 유로(한화 약 1875억원)이다.

트리아논 빌딩은 한때 감정평가금액 하락으로 LTV(담보대출비율)가 치솟으면서 '캐쉬트랩'(부채 조기상환을 위한 현금흐름 통제)이 발동되기도 했으나, 최악의 상황까진 다다르지 않은 것으로 관측된다. 지난 7월 말 ‘이지스글로벌부동산투자신탁229호’는 연환산 분배수익률 약 2%로 배당을 완료했고, 8월 말엔 자산 재평가를 통해 펀드 수익증권의 기준가격이 소폭 상향 조정됐다.

현재 이지스운용은 현지 운용사와 함께 임대공간 개선 업무에 주력하고 있다. 대체임차인 유치를 위한 리모델링, 임대 마케팅 등 펀드 수익률 제고와 정상화에 총력을 기울이겠다는 입장이다. ‘이지스글로벌부동산투자신탁229호’의 연초 대비 수익률은 약 3% 수준이다.