이 기사는 2023년 01월 13일 15:12 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국토지주택공사(LH)가 '준공 후 미분양' 아파트를 사들이는 방안 검토에 나서면서 선별적 매입기준을 마련할지 주목된다. 수익성과 입지조건이 열악한 미분양을 매입하면 재정 건전성이 악화될 리스크가 있기 때문이다.

반대로 금리 인상과 경기 위축으로 인해 일시적으로 발생한 미분양 아파트를 선별적으로 매입한다면 양질의 주택을 확보하고 부동산 안정화에 기여할 전망이다. 기존 다세대·다가구 중심의 임대형태를 아파트로 확장한다는 의미도 있다.

13일 업계에 따르면 LH는 매입임대 주택사업에 준공 후 미분양 아파트를 편입하는 방안을 검토 중이다. 부동산 시장 안정화를 실현할 주체로 LH가 나선 셈이다.

LH는 도심지역에 위치한 '준공 후 미분양' 아파트 우선 매입한다. 빌라나 다가구주택, 오피스텔, 아파트를 매입한 후 공급하는 기존 방식에서 준공 후 미분양 아파트 유형을 추가한다는 계획이다.

악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양'은 '일반 미분양'과 구분된다. 일반 미분양은 2순위 청약을 진행하고도 모집 가구수를 채우지 못한 경우에 해당한다. 통상 미분양이 발생하더라도 시행사나 시공사가 준공 시점까지 물량을 전부 판매한다면 프로젝트 파이낸싱(PF) 상환이나 사업 리스크는 낮다.

준공 후 미분양은 사업자가 공사를 마친 후에도 판매하지 못한 물량이다. 대부분 사업주체의 대손충당금으로 인식된다. 준공 후 미분양이 고착화될 경우 중소건설사는 자체적으로 PF를 상환할 수 없고 이자부담을 떠안아야 한다. 건설업 특성상 하도급업체로 자금이 돌지 못하면 연쇄 부도가 발생할 가능성도 있다.

시장 관계자는 "미분양이 발생한 다양한 원인을 분석하는 것이 우선"이라며 "기준금리 인상이나 고분양가 등으로 인해 일시적으로 미분양이 발생한 경우라면 LH가 이를 매입해 양질의 주택을 공급하는 계기가 될 수 있다"고 말했다.

업계에선 LH가 준공 후 미분양을 매입해 얼어붙은 부동산 시장을 연착륙시키는데 기여할 것이란 기대가 크다. 주택 공급과 미분양 해소라는 두마리 토끼를 잡을 수 있기 때문이다.

매입임대주택은 LH가 국가 재정과 주택도시기금을 지원받아 주택 매입 후 개보수를 통해 취약계층에 임대하는 방식이다. LH는 접근성과 직주근접성 등을 고려해 주택을 매입하고 주변 시세보다 저렴하게 공급한다. 대상자는 청년과 청년신혼부부 신혼부부 등이다.

당장 봤을 때는 LH가 준공 후 미분양 주택을 매입하더라도 부채 증가의 총량은 크게 증가하지 않을 것으로 보인다. 준공 후 미분양이 전국 미분양 가운데 차지하는 비중은 현저히 낮기 때문이다.

지난해 11월 국가통계포털이 집계한 준공 후 미분양은 7110가구으로 전체 미분양 중 12%를 기록했다. 서울은 209가구의 준공 후 미분양을 기록해 울산 다음으로 낮았다. 수도권과 지방에선 부산과 경기도, 대구 등에 집중됐다. 전국 미분양은 총 5만8027가구다.

건설업계 관계자는 "금리 인상의 여파로 분양가가 높고 입지조건이 떨어지는 지역에서 미분양이 발생했지만 무순위 접수를 통해 점차 미계약이 줄어드는 분위기"라며 "연도별 준공 후 미분양 가구도 2021년부터 점차 감소하는 추세"라고 전했다.

LH 관계자는 "국토교통부가 매입임대 주택사업에 대한 방향성을 결정한 후 LH가 세부적인 매입기준과 물량을 확정할 것으로 보인다"고 설명했다.