이 기사는 2023년 03월 06일 14:47 thebell 에 표출된 기사입니다.

대신증권이 처음으로 일본 부동산과 디벨로퍼 전망을 담은 보고서를 내놨다. 1950년대 중반부터 1980년대를 상징하는 경기 호황기와 2000년대 도시재생 정책을 통해 부동산 운영관리 시스템을 집중 분석했다. 특히 최근 동향과 관련해 긍정적 전망을 다수 담았다는 점이 눈길을 끈다.

지난해 상장에 실패한 '대신글로벌코어리츠'의 증시 재입성을 위한 정지작업 일환으로 풀이된다. 해당 리츠의 핵심 자산 다수가 일본 부동산이기 때문이다. 경기 악화로 지난해 상장에 한차례 고배를 마신 만큼 정확한 시장 정보를 전달하고 일본 자산을 향한 우호적인 국내 시장 분위기를 조성하기 위한 조치로 여겨진다.

◇일본 보고서 발간, 운영관리 시스템 'PBM' 조명

6일 업계에 따르면 대신증권 장기전략리서치부는 '일본 도시의 역사와 디벨로퍼의 변신'이란 제하의 리포트를 최근 발간했다. 이번 보고서는 이례적으로 140페이지 이상 분량으로 구성됐으며 시장 분석과 도시재생 특징, 종합 디벨로퍼 산업 등 내용을 담았다.

일본 부동산 시장은 '소유에서 이용'으로 패러다임이 전화되면서 '개발 후 운영관리' 모델이 등장한 게 가장 큰 특징이다. 영국 타운매니지먼트 제도를 도입해 일본판 지역매니지먼트(AM·Area Management) 방식의 도시재생 방식을 구축했다.

AM은 건물주와 점주, 주민 등이 주도하는 지역관리 모델로 문화적 가치와 지역상권 활성화 측면을 중심에 두고 있다. 정부는 도시재생 인허가 과정에서 지역 공헌도와 지역관리 매니지먼트, 상권 활성화 등을 평가 항목에 반영해 AM 활동을 유도한다.

일본은 1980년대 부동산 버블 위기와 동일본 대지진, 인구감소 및 구조 변화를 겪은 후 민간 주도의 도시재생과 운영관리 방식으로 전환했다. 수차례 위기가 지나간 후 부동산 가치에 대한 정의를 다시 쓴 셈이다.

일본 부동산 기업은 토지와 건물을 믿고 맡길 수 있는지를 나타내는 운영관리 능력을 중시한다. 흔히 자산관리(Property Management) 건물관리(Building Management)를 합친 개념인 'BPM'으로 지칭한다. 장기 코어 투자자는 PBM 역량이 부동산 가치를 끌어올렸다는 점에서 일본 시장에 주목하고 있다.

반면 국내 부동산의 경우 CBRE코리아나 세빌스코리아 등 해외 기업에 업무를 맡기는 경우가 많다. 단기매매차익을 노린 '캐피털 게인' 추구이 득세하면서 임대료 수입을 중시하는 '인컴 게인' 포트폴리오는 다소 부족한 실정이다. 디벨로퍼들도 운영·관리 서비스보다 임대·보유형을 중시하는 편이다.

나미선 대신증권 장기전략리서치부 책임연구원은 "국내 부동산 시장은 부동산 버블과 청년층의 도심회귀, 1인 가구 증가, 임대주택 활성화 등 일본과 매우 유사한 흐름을 보이고 있다"며 "아직까지 도시재생 측면에서 일본과 시차가 존재했지만 점차 줄어드는 추세를 보이고 있어 장기적으로 비슷한 현상이 나타날 것"이라고 분석했다.

이어 "국내 부동산 시장은 일본보다 인구감소와 저출산 문제가 더 심각하다"며 "그동안 부동산 펀더멘털에 비해 운영관리를 무시해온 경향이 있는데 앞으로는 이 분야를 주목해야 한다"고 덧붙였다.


◇대신그룹, 일본 자산에 큰 관심…대신글로벌코어리츠 올해 상장 목표

업계에선 대신증권이 이번 보고서를 내놓은 것을 대신자산신탁이 추진 중인 대신글로벌코어리츠의 상장과 연계된 움직임으로 보고 있다.

지난해 대신파이낸셜그룹은 대신증권과 대신자산운용 등 계열사를 통해 630억원을 지원해 대신글로벌코어리츠의 상장을 도왔다. 후순위와 공동 앵커투자자로 나서 배당현금흐름의 변동성을 잡는 구조를 짰을 정도로 상장에 의지를 드러냈다. 대신증권은 대표주관사로 참여해 총액인수 계약을 맺는 등 상장 작업을 추진했다.

하지만 운용주체인 대신자산신탁은 지난해 8월 프리IPO를 끝낸 후 기관투자자 공모와 상장 작업을 추진했으나 리츠 시장에서 투자 심리가 얼어붙자 일정을 연기했다.

대신글로벌코어리츠는 올해 들어 재상장 작업에 착수했다. 현재 국토교통부 리츠 변경인가를 신청한 후 편입자산을 추리는 중인 것으로 알려졌다. 한차례 고배를 마신 한화리츠와 삼성에프엔리츠가 재상장을 추진하는 등 분위기가 되살아나자 재상장을 시도하는 것으로 풀이된다.

대신글로벌코어리츠는 국내에서 처음으로 일본 오피스와 멀티패밀리 자산을 편입해 상장을 시도하고 있다. 기초 자산은 일본 소재 3개 자산과 유럽 아마존 물류센터 1개 자산 등 총 4개 포트폴리오다.