이 기사는 2023년 04월 27일 11:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

강서구청이 취소 결정을 내려 인창개발과 마찰을 빚고 있는 '건축협정 인가'는 CJ공장부지 개발사업에 있어 사활이 걸린 문제다. 건축협정 인가 없이 별도로 건축허가만 받아 개발을 할 수는 있지만 이 경우 사업성이 크게 떨어지기 때문이다.

건축협정 인가를 받아야만 맞붙어 있는 2개 필지를 하나의 대지로 인정받을 수 있어 건축 비용을 절감할 수 있다. 특히 현 상태 그대로 건축허가만 받아 개발을 할 경우에는 건물간 지하주차장 연결이 끊기는 등 기형적인 건축물을 양산할 가능성이 높아진다.

강서구청 건축과 관계자는 26일 더벨과 통화에서 "(건축)협정 인가는 건축허가의 부수물로 협정인가가 취소되더라도 건축허가는 진행할 수 있다"며 "만약에 건물이 분리되는 것으로 계획을 했다면 협정인가가 필요없다"고 말했다.

이어 "협정인가를 깊이 생각할 수 있지만 절차상 내용상으로 봤을 때 큰 것은 아니다"며 "(건축허가와) 같이 처리해도 가능한 상황이라 협정인가 때문에 허가가 딜레이되는 부분은 없을 것"이라고 설명했다.

건축협정이란 2개 이상의 필지를 하나의 대지로 인정해주는 것을 말한다. 지하 주차장 등을 통합 개발할 수 있는 제도로 효율적인 토지이용 뿐만 아니라 이용자 편익이 커 정부 차원에서 권장되고 있다.

인창개발이 개발을 맡은 CJ공장 부지는 3개 블록 가운데 1, 2블록이 도로를 두고 인접해 있다. 인창개발은 건축협정을 받아 맞벽건축을 추진해 지하 연결통로, 하수처리시설 및 주차장의 공동사용이 가능하도록 계획을 세웠다. 맞벽건축은 도시미관 등을 위해 둘 이상의 건축물 벽을 맞벽(대지경계선으로부터 50㎝ 이내)으로 하는 건축물을 말한다. 벽을 마주할 수 있도록 건물을 세워 외부에서 보았을때 마치 하나의 건축물처럼 보이는 효과를 내는 특징이 있다.


강서구청 입장처럼 협정인가를 취소하고 부지를 개발하는 것은 인창개발 입장에서 상상하기 힘든 일이다. 맞벽건축이 이뤄지지 않으면 건축허가 수수료, 착공신고, 건축물의 사용승인, 건축물의 공사감리 등이 개별 건축물마다 적용받게 된다. 구조와 지역에 한정이 돼 있긴 하지만 건축물의 높이완화, 대지안의 공지, 허가절차 등의 완화된 혜택을 누리는 경우도 있다.

무엇보다 건축협정이 이뤄지지 않으면 지하 연결통로가 끊기기 때문에 두 건물 사이를 원활하게 이동할 수 없어 이용자 편익성이 상대적으로 떨어지게 된다. 건축물 사이를 인위적으로 벌어지게 하면 좁고 음침한 골목이 형성돼 생활환경 안정측면에서 문제가 될 여지도 있다.

가양동 CJ공장부지 개발사업은 '제2의 코엑스'라 불릴 만큼 워낙 대규모 부지를 갖추고 있어 개발 효율성을 갖추지 않으면 자칫 기형적인 건축물로 전락할 우려가 있다. 전체부지는 11만2587㎡로 강남 삼성동 코엑스 1.7배 크기에 달한다.

앞서 서울시 도시건축공동위원회는 이곳에 지하 7층~지상 14층 규모의 업무시설·지식산업센터 및 저층부에 판매시설·근린생활시설을 배치하는 세부 개발계획을 수정 가결한 바 있다.

현 시점에서 부지 개발방식을 재조정할 경우 인허가 절차는 기약할 수 없게 된다. 통상 2~3년 걸리는 지구단위계획 절차를 다시 밟아야 하는 꼴이라 개발 성사를 장담하기 힘들어진다.

인창개발 관계자는 "갚아야 할 이자만 한 달에 70억원에 달하며 대출만기는 내달 말부터 도래한다"며 "(개발 원안대로)착공 및 분양이 제때 이뤄질 필요가 있다"고 설명했다.