이 기사는 2023년 08월 16일 15:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 업황 침체에도 투자 시장은 견고했다. 국내 물류센터와 오피스빌딩이 투자를 주도하며 부동산 펀드 설정액은 역대 최고치를 경신했다. 최선두 주자인 이지스자산운용은 경쟁자들을 가뿐히 따돌리며 왕좌를 지켰다.

16일 더벨 부동산펀드 리그테이블에 따르면 2023년 상반기 기준 국내 운용사의 공·사모 부동산 펀드 설정액은 149조4262억원을 기록했다. 전년말(142조139억원)과 비교하면 5.21% 증가한 수치다. 다만 블라인드 펀드 설정과 실물 부동산 거래 건수는 예년보다 크게 감소한 것으로 나타났다.

미국 기준금리 인상 여파로 금융시장 불안이 이어지면서 해외 오피스 공실이 크게 증가했다. 반면 국내의 경우 재택에서 대면근무로 전환 등 여파로 공실률 하락세가 지속되고 있다. 상반기 실물 부동산 거래도 해외는 전무했고 대부분 국내에서 이뤄졌다.


◇큰형님 '이지스' 끌고, '삼성SRA·미래·마스턴·하나대체' 밀고

부동산 펀드 시장은 전통 강자로 꼽히는 이지스자산운용, 삼성SRA자산운용, 미래에셋자산운용, 마스턴투자운용, 하나대체투자운용 등 대형사들이 주도했다. 신한자산운용, KB자산운용, 키움투자자산운용 등도 상위권에 이름을 올렸다.

특히 올해는 코람코자산운용의 약진이 돋보였다. 코람코자산운용은 규모로는 13위(수탁고 4조2671억원)에 불과하지만 상반기에만 ‘코람코 국내개발일반사모부동산자투자신탁제1호’, ‘코람코 DebtCW-SJ일반사모투자신탁제1호’ 등 가장 많은 블라인드 펀드를 설정했다. 이외 에이에프자산운용, 페블스톤자산운용 등 중위권사들도 선전했다.

지난해 블라인드 펀드에 주력헀던 삼성SRA자산운용은 상반기 국내 실물 부동산 부문에서 두각을 드러냈다. ‘판교 알파돔타워’, ‘용인남사 물류센터’를 연달아 매수하며 거래를 주도했다.

부동산 펀드 규모가 20조원대인 곳은 이지스운용, 10조원대는 삼성SR운용이 유일하다. 매년 꾸준한 성장세를 보이고 있는 이지스자산운용은 2위와 수탁고 격차를 크게 벌리며 적수없는 질주를 이어가고 있다.

이지스운용의 설정액은 21조903억원으로 1년 전(19조8946억원)보다 6.01% 늘었다. 이어 삼성SRA자산운용(10조647억원, 15%), 미래에셋자산운용(8조6201억원, 2.29%), 마스턴투자운용(7조8458원, 6.90%), 하나대체운용(5조7149원, 6.34%) 등이 뒤를 이었다.

마스턴운용과 하나대체운용은 상반기 신규 펀드 설정과 딜 발굴에 부침을 겪으면서 덩치를 불리지 못했다. 마스턴운용은 2020년 처음 10위권으로 진입한 데 2년만에 4위권에 올라서며 상승 가도를 달리고 있다.

반면 하나대체운용은 7년 전까지만 해도 업계 3위(설정액 기준)를 유지했지만, 2021년 삼성SRA운용에 자리를 양보한 데 이어 지난해 마스턴운용에도 밀려 5위로 떨어졌다.

10위권 내에서는 메리츠대체운용과 베스타스운용 순위가 맞교환됐다. 메리츠대체운용은 11위(3조8897억원)에서 9위(4조5135억억원)로, 베스타스운용은 9위(4조571억원)에서 11위(4조2004억원)으로 변동됐다. 중하위권에서는 순위 및 수탁고 변화가 미미했다.

◇국내 오피스빌딩·물류센터 거래 주도...삼성SRA운용 '최대 매매가'

실물 부동산은 오피스빌딩과 물류센터 거래가 두드러졌다. 공실률이 금융위기 수준을 넘어선 미국과 달리 서울 오피스 시장은 공실률 최저치를 기록하고 있다. 미국은 빅테크 기업들의 실적 호조에 힘입어 공급이 증가한 동시에 코로나19 이후 재택 근무가 정착화된 영향이다. 반면 한국은 재택근무 전환율이 매우 낮은 편이다.

코로나19 여파로 개발 붐이 일었던 2021년 착공을 시작한 물류센터들의 완공 시기가 도래하면서 상반기 거래가 증가했다. 당시 선매입한 물류센터에 대한 재매각 거래가 이뤄지면서 매물이 증가한 영향이다. 또 우량한 매물의 선순위 대출금리가 지난해 최고치였던 8~9%에서 최근 6%대까지 낮아지면서 안정을 찾아가고 있다. 이에 기관투자자들의 자금 집행 여력도 증가하는 추세다.

한편 올해 상반기 조 단위 거래는 찾아볼 수 없었다. 가장 큰 딜은 삼성SRA자산운용과 미래에셋자산운용의 ‘판교 알파돔타워’(6914억원)이었다. 이어 마스턴투자운용이 디더블유에스자산운용으로부터 매수한 ‘콘코디언빌딩’(6292억원)이 비교적 매매가가 컸다.

이외에도 와이앤피자산운용(클라우드엠캠퍼스오산로지폴리스), 케펠자산운용(K파이낸스타워), 스타로드자산운용(파스토안산단원센터), 에이디에프자산운용(부발읍 죽당리 물류센터), 페브스톤자산운용(여주가남 물류센터) 등 중소형사들도 매수자로 참여하며 이름을 올렸다.

블라인드 부문은 삼성SRA운용과 코람코운용이 광폭 행보를 보였다. 삼성SRA운용은 상반기 유일하게 1조원 블라인드 펀드(DCMF 2호)를 조성했다. 미래에셋운용 ‘미래에셋멀티솔루션’, 이지스운용 ‘IGIS Data Center Platform 2호’, 코람코운용 ‘코람코 DebtCW-SJ’ 등도 신규 출시됐다.

◇판매사 '미래에셋'·사무관리 '신한펀드' 부동 1위, 동반 성장

부동산 펀드 설정액이 최고치를 기록하면서 판매사들의 잔고도 동반 증가했다. 미래에셋증권은 14조8797억원으로 지난해 말(13조6297억원)에 이어 여전히 1위를 자리를 지켰다. 이어 한화투자증권(14조1091억원), KB증권(10조7012억원), NH투자증권(8조6604억원) 4위권까지 순위 변동은 없었다.

같은 기간 하이투자증권은 9위(5조5059억원)에서 5위(7조5494억원)으로 급상승했다. 하이투자증권은 매년 잔고 증가폭 최상위권에 이름을 올리고 있다. 2021년까지 15위권에 머물렀던 하이투자증권은 매년 순위가 급격히 상승했다.

이어 한화투자증권(1조8297억원), 흥국증권(1조8079억원), 메리츠증권(1조4827억원), 미래에셋증권(1조4927억원), KB증권(1조439억원) 등도 규모가 늘었다.

기존 5위였던 한국투자증권(6조5897억원)은 6위(6조4323억원)로 상위권 중 유일한 역성장을 보였다. 이어 현대차증권(6조3231억원), 흥국증권(6조2256억원), 신한투자증권(6조616억원), IBK투자증권(5조9934억원), 교보증권(5조173억원) 등이 뒤를 이었다.

사무수탁사는 신한아이타스(39조2082억원)가 변함없이 최상위권을 지켰다. 이어 국민은행(30조707억원), 하나펀드서비스(27조4027억원), 한국펀드파트너스(19조7569억원), 우리펀드서비스(16조3414억원) 등이 뒤를 이었다. 특히 신한아이타스와 한국펀드파트너스는 일년새 각각 약 4조원, 3조원 늘어나면서 괄목할 성과를 거뒀다.

2020년 8월 업계 최초로 시도된 더벨 부동산리그테이블은 상·하반기 기준으로 작성된다. 운용사 및 펀드별 설정액 변화는 금융투자협회 통계를 기준으로 객관성을 담보했다. 이외 국내외 블라인드펀드와 실물부동산 자료는 부동산펀드 설정액 상위 30개 운용사의 전수조사를 토대로 작성된 후, 20년 이상의 오랜 경험과 노하우를 쌓아온 국내외 부동산 투자 전문가 자문단의 감수 과정을 최종적으로 거친다.

(자문위원단: 강영구 이지스운용 대표, 홍성혁 마스턴운용 대표, 박형석 코람코운용 대표, 신준현 메리츠대체운용 대표. 가나다 순)