이 기사는 2023년 11월 28일 16:02 theWM 에 표출된 기사입니다.

KCGI대체투자운용이 경기도 광주 물류센터 개발사업의 본PF 대출 조달에 성공하면서 순항하고 있다. 부실 사업장 증가로 물류센터 PF대출이 거의 중단된 점, 여러 금융기관이 한 해를 마무리하는 연말 대출 기표에 성공했다는 점에서 이번 딜 클로징이 더욱 주목받는 분위기다.

28일 금융투자업계에 따르면 KCGI대체투자자산운용은 광주 목동에서 진행 중인 'OB맥주 물류창고 개발사업'의 PF대출 기표를 최근 성공적으로 마쳤다. 총 사업비 770억원 중 540억원 규모의 본PF를 조달한 것으로, 비우호적인 업황에도 광주 물류센터의 사업성과 입지 등을 통해 대주단의 투자를 이끌어냈다.

이에따라 개발사업을 시작한 2018년 이후 약 5년만에 착공에 돌입하게 됐다. 당시 이번 딜을 발굴해낸 주체는 케이클라비스자산운용 대체투자부문 투자1팀으로, 이후 해당 인력들이 케이글로벌자산운용(현 KCGI대체투자자산운용)에 둥지를 틀면서 펀드이관 및 부수 작업들이 이뤄졌다.

KCGI대체투자자산운용은 '케이글로벌 일반사모 부동산투자유한회사 제2호'를 통해 2종 에쿼티 약 35억원을 우선적으로 운용해왔다. 이후 지난해부터 올해 9월까지 1종 에쿼티 120억원을 추가 조달했다. KCGI대체투자운용은 이번 본PF 조달에 힘입어 2024년 하반기 혹은 2025년 초에 연면적 5397평 규모의 상저온 복합 물류창고를 준공할 예정이다.

이번 개발사업이 지연된 것은 인허가 과정에서 조치 명령이 거듭됐기 때문이다. 경기 광주시는 수도권 물류창고 부지로 각광받는 만큼 관련부서의 인허가 요구조건이 까다로운 것으로 전해진다. 업계에 따르면 광주시 내 물류센터 인허가 건수는 2022년 5건, 2023년 1건에 불과하다.

권고에 따른 보완 절차가 거듭되다 보니 사업기간이 길어졌다. 특히 주요 운용인력이 적을 옮김에 따라 개발행위허가, 건축인허가 및 관련 보완업무, 후속 조치 업무에 공백이 발생했다. 러시아-우크라이나 전쟁에 따른 원자재값 상승, 급격한 금리인상에 따른 금융비 증가도 사업 지연의 주된 원인으로 작용했다.


설상가상 지난해 9월 레고랜드 사태가 터지며 부동산 업계는 유동성 부족에 더욱 시달리게 됐다. 이후 금융기관은 금리 조건을 대폭 끌어올리고 대출 한도를 줄이는 등 리스크를 조절하기 시작했고, 이는 공급과잉에 직면한 물류센터 개발사업에 더욱 혹독하게 적용됐다.

이러한 상황에도 KCGI대체투자운용은 상온 임차인인 오비맥주와 저온창고 임차인인 3PL업체 선우물류와의 신뢰를 지키기 위해 대응방안을 모색했다. 앞서 약속한 기간 내에 물류센터를 준공할 수 있도록 용역사와의 협조 및 재원 조달에 집중한 것이다.

KCGI대체투자자산운용 관계자는 "하우스 내 투자운용1본부 인력은 물론 여러 이해관계자가 의기투합한 덕분"이라며 "그 중 브릿지론부터 본PF대출에 이르기까지 공동주간, 금융 조달에 힘써준 메리츠증권 강남센터 정문화 전무의 역할이 컸다"고 전했다. 정 전무와 KCGI대체투자운용은 본PF 조달을 위해 전국 75개의 저축은행 중 73곳을 방문한 것으로 전해진다.

주요 임차인인 오비맥주의 협조도 이번 개발사업 진행에 큰 도움이 됐다는 전언이다. 마스터리스 계약을 체결한 오비맥주는 최초 계약시점 대비 물가 수준이 폭등한 것을 감안해 임대료 증액계약을 체결해주는 등 사업성 제고에 힘을 보탠 것으로 전해진다.

지난 2018년 오비맥주는 2024년 말 임대차기간이 끝나는 수지군포 직매장을 염두에 두고 신규 물류창고 물색에 나선 바 있다. 오비맥주 물류에 특화된 창고를 짓기 위해 당시 윤재성 케이클라비스자산운용 투자운용1본부장(현 KCGI대체투자운용 대표)과 사업지를 물색, 경기도 광주시를 최종 선정했다.

윤 대표는 까다로운 인허가 조건에도 불구하고 경기도 광주시 내 물류센터 개발사업을 추진했다. 향후 사업지 인근에 제2경부고속도로 신설 IC가 들어설 것이란 전망과 수도권 요지에 위치한 지리적 입지 등을 종합 고려했다. OB맥주가 해당 물류센터의 메인 임차인을, GS리테일이 1종 펀드의 주요 출자자를 책임진다는 점도 사업 추진에 힘을 보탠 것으로 전해진다.