이 기사는 2024년 02월 22일 16:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

금리인상, PF(프로젝트파이낸) 위기감 확산, 태영건설 워크아웃 등의 여파로 부동산 업황은 침체기를 맞았지만 펀드 투자 시장은 견고했다. 국내 물류센터와 오피스빌딩을 필두로 부동산 펀드 설정액은 크게 늘었다.

22일 더벨 부동산펀드 리그테이블에 따르면 2023년 기준 국내 자산운용사의 공·사모 부동산 펀드 설정액은 155조8456억원을 기록했다. 전년말(142조140억원)과 비교하면 9.66% 증가한 수치다.

실물 부동산 거래는 오피스빌딩과 물류센터가 상당수를 차지했고, 블라인드 펀드는 대출형이 많았다. 다만 이는 모두 국내 매매로 해외 거래는 전무한 것으로 나타났다. 대형사 뿐만 아니라 중소형사들의 활발한 투자가 이어진 한 해였다.



◇'이지스' 여전한 독주, '삼성SRA·미래·마스턴'와 격차

지난해 부동산 펀드 시장은 이지스자산운용, 삼성SRA자산운용, 미래에셋자산운용, 마스턴투자운용 등 대형사들이 주도했다. 와이앤피자산운용, 케펠자산운용, HHR자산운용 등 중소형사들도 대규모 딜에 성공하며 약진했다.

KB자산운용은 지난해 최대 딜인 ‘잠실 SDS삼성타워’로 이목을 끌었다. 블라인드 펀드에 주력했던 삼성SRA자산운용도 ‘판교 알파돔타워’, ‘용인남사 물류센터’를 연달아 매수하며 실물 부동산 부문에서 두각을 드러냈다.

업계에서 독보적인 존재감을 보이고 있는 이지스자산운용은 부동산 펀드 규모가 전년 대비 1조9770억원 증가해 20조원을 훌쩍 넘어섰다. 전체 설정액은 21조8719억원으로 2위인 삼성SRA자산운용(12조9007억원)과도 격차가 크다.

삼성SRA자산운용은 유일하게 10조원대를 기록하고 있는 곳으로 3위인 미래에셋자산운용(8조7837억원)과 차이를 유지하고 있다. 이어 △마스턴투자운용(8조3466억원) △신한자산운용(6조1423억원) △하나대체투자자산운용(6조668억원) △KB자산운용(5조7612억원) △키움투자자산운용(4조7757억원) 등이 뒤를 이었다. 마스턴운용은 2020년 처음 10위권으로 진입한 데 2년 만에 4위권에 올라섰다. 이후 꾸준히 자리를 지키고 있다.

한해 동안 삼성SRA자산운용은 설정액이 3조2793억원 늘어나 증가폭이 가장 컸다. 이어 이지스자산운용(1조9773억원), 마스턴투자운용(1조79억원), 신한자산운용(8487억원), KB자산운용(8393억원), 하나대체투자자산운용(6931억원), 파인트리자산운용(5656억원), 보고펀드자산운용(5132억원), 코람코자산운용(3788억원) 등에 자금이 순유입됐다.

한편 하나대체투자자산운용은 8년 전까지 3위(설정액 기준)를 유지했지만 2021년 삼성SRA자산운용에 자리를 뺏겼다. 이듬해 마스턴투자운용에 이어 지난해 신한자산운용에도 밀리면서 6위로 떨어지는 굴욕을 겪었다.

코람코자산운용과 베스타스자산운용은 순위가 맞교환됐다. 코람코자산운용은 10위(2022년 4조159억원)에서 9위(4조3947억원)으로 올라섰다. 베스타스자산운용도 4조571억원에서 4조1916억원으로 규모는 늘었지만 순위가 하락했다. 중하위권 순위 및 수탁고 변화는 미미했다.

◇국내 오피스빌딩·물류센터 주도...조 단위 거래 소멸

실물 부동산은 오피스빌딩과 물류센터 거래가 두드러졌다. 공실률이 금융위기 수준을 넘어선 미국과 달리 서울 오피스 시장은 공실률 최저치를 기록하고 있다. 미국의 경우 코로나 팬데믹 이후 재택근무가 상시화되고, 빅테크 기업들의 실적 호조 여파로 공급이 증가했다. 반면 한국은 높은 밀집도와 낮은 재택근무 전환율이 영향을 미쳤다.

코로나 팬데믹·비대면 문화 정착으로 2021년 물류센터 붐이 일었다. 당시 착공을 시작한 곳들의 완공 시기가 도래하면서 지난해 거래가 활발했다. 당시 선매입한 물류센터에 대한 재매각이 이뤄지고 있다. 또 선순위 대출금리가 지난해 최고치였던 8~9%에서 5~6%대까지 낮아지면서 기관투자자들의 자금 집행 여력도 증가하는 추세다.

지난해 조 단위 거래는 찾아볼 수 없었다. 가장 큰 딜은 KB자산운용이 유경PSG자산운용으로부터 사들인 ‘잠실 삼성SDS타워’(8500억원)였다. 이어 삼성SRA자산운용이 미래에셋자산운용으로부터 매수한 ‘판교 알파돔타워’(6914억원), 브룩필드자산운용코리아의 ‘인천KP물류센터’(6590억원), 마스턴투자운용의 ‘콘코디언빌딩’(6292억원) 거래 건이 매매가가 컸다.

이외에도 와이앤피자산운용(클라우드엠캠퍼스오산로지폴리스), 케펠자산운용(K파이낸스타워), 스타로드자산운용(파스토안산단원센터), ADF자산운용(부발읍 죽당리 물류센터), 페브스톤자산운용(여주가남 물류센터), HHR자산운용(로지스팟부산물류센터) 등 중소형사들도 매수자로 참여하며 이름을 올렸다.

블라인드 부문에서는 삼성SRA운용, 신한자산운용, 하나대체투자자산운용이 적극적으로 활동했다. 삼성SRA운용은 상반기 유일하게 1조원 블라인드 펀드(DCMF 2호)를 조성했다. 하나대체투자자산운용은 ‘하나대체투자208호’, ‘하나대체투자NPL’ 등을 신규 조성했고, 신한자사눈용도 ‘신한코어부동산론III’, ‘신한부동산론 3호’ 등을 새롭게 선보였다.

◇판매사 '미래에셋'·사무관리 '신한펀드' 부동 1위, 동반 성장

부동산 펀드 설정액이 활기를 띄면서 판매사들의 잔고도 동반 증가했다. 미래에셋증권은 15조1178억원으로 지난해 말(14조2464억원)에 이어 여전히 1위를 자리를 지켰다. 이어 한화투자증권(14조6188억원), KB증권(10조6704억원), NH투자증권(8조6818억원) 등 4위권까지 순위 변동은 없었다.

같은 기간 하이투자증권은 9위(6조4616억원)에서 5위(8조5120억원)로 급상승했다. 하이투자증권은 매년 잔고 증가폭 최상위권에 이름을 올리고 있다. 2021년까지 15위권에 머물렀던 하이투자증권은 매년 순위가 급격히 상승했다.

이어 한화투자증권, 흥국증권, 메리츠증권, 미래에셋증권, KB증권 등 다수의 판매사들도 규모가 늘었다.

기존 5위였던 한국투자증권(6조9381억원)은 8위(6조3934억원)로 상위권 중 유일한 역성장을 보였다. 이어 흥국증권(7조2308억원), IBK투자증권(6조4832억원), 현대차증권(6조1429억원), 신한투자증권(6조414억원) 등이 뒤를 이었다.

사무수탁사는 신한펀드파트너스(41조6376억원)가 변함없이 최상위권을 지켰다. 이어 국민은행(30조6005억원), 하나펀드서비스(28조11097억원), 한국펀드파트너스(21조4977억원), 스카이펀드서비스(17조7783억원) 등이 뒤를 이었다. 특히 스카이펀드서비스와 신한펀드서비스는 일년새 각각 4조원이 늘면서 괄목할 만한 성과를 거뒀다.

2020년 8월 업계 최초로 시도된 더벨 부동산리그테이블은 상·하반기 기준으로 작성된다. 운용사 및 펀드별 설정액 변화는 금융투자협회 통계를 기준으로 객관성을 담보했다. 이외 국내외 블라인드펀드와 실물부동산 자료는 부동산펀드 설정액 상위 30개 운용사의 전수조사를 토대로 작성된 후, 20년 이상의 오랜 경험과 노하우를 쌓아온 국내외 부동산 투자 전문가 자문단의 감수 과정을 최종적으로 거친다.

(자문위원단: 강영구 이지스운용 대표, 홍성혁 마스턴운용 대표, 박형석 코람코운용 대표, 신준현 메리츠대체운용 대표. 가나다 순)