이 기사는 2024년 02월 22일 14:26 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 펀드 운용업계의 왕좌는 여전히 이지스자산운용이 차지했다. 2023년에도 2조원 가까이 설정액을 불리며 22조원 선에 육박했다. 2위에 랭크된 삼성SRA자산운용과는 약 9조원 격차를 보이며 업계에서 독보적인 입지를 재차 드러냈다.

하우스 외형은 크게 차이나지만 삼성SRA자산운용이 이지스자산운용을 맹추격하는 모습이다. 지난 2022년 3조원을 추가한 삼성SRA자산운용은 2023년에도 부동산펀드 설정원본을 3조원 가량 불렸다. 2021년 말 6조4303억원이던 몸집은 2년만에 두 배 수준인 12조9007억원으로 늘어났다.

이지스운용, 삼성SRA 뒤로는 미래에셋자산운용, 마스턴투자운용이 이름을 올렸다. 설정원본 규모는 각각 8조7837억원, 8조3466억원이다. 마스턴투자운용은 조 단위 증가세를 보였지만 미래에셋운용은 1636억원 불어나는 데 그쳤다. 2020년 말까지만 해도 업계 3위였던 하나대체투자자산운용은 2022년 말 5위에 이어 2023년 말 6위로 밀려났다.

◇부동의 선두 이지스, 운용자산 설정원본 22조원 근접

22일 더벨이 집계한 부동산 리그테이블에 따르면 이지스자산운용은 지난해 말 기준 부동산 운용자산 설정규모 1위를 차지했다. 총 설정액은 21조8719억원으로 2022년 말 대 비 2조원가량 늘어났다. 같은 기간 조 단위 증가폭을 보인 운용사는 이지스운용 외에 삼성SRA, 마스턴운용 등 세 곳 뿐이었다.

지난해 상반기 말 이지스자산운용은 일찌감치 설정액 20조원 고지를 돌파했다. 2022년 말 19조8946억원이던 총설정액은 6개월만에 21조903억원까지 불어났다. 하반기에도 8000억원의 추가자금이 몰리며 연말에는 22조원 선까지 도달했다.

블라인드펀드와 실물부동산펀드를 가리지 않고 투자금이 유입됐다. 지난해 설정된 이지스자산운용의 주요 블라인드펀드는 '이지스PF재구조화1호'(2000억원)로 디스트레스드(distressed) 전략을 활용하고 있다. 이 전략은 부실자산이나 부실화 가능성이 높은 자산에 투자·운용하는 것을 목표로 한다.

실물부동산 영역에서는 더욱 활발한 투자집행이 관측됐다. 지난해 이지스자산운용은 '이지스제505호부동산일반사모투자회사'를 통해 경남 창원 소재의 LG전자 두통통합 물류센터를 매입했다. 매도자는 마스턴투자운용으로 매매가는 약 1100억원으로 전해진다.

'이지스용산오피스일반사모부동산투자신탁제518호'로는 서울 용산에 위치한 용산더프라임타워를 매입했다. 해당 건물을 보유 중이던 신한알파리츠에 2374억원을 지급해 빅딜을 성사시켰다.

부동산시장 침체에도 2022년부터 꿋꿋이 빅딜을 체결해나가는 모습이다. 이지스자산운용은 지난 2022년에도 서울 여의도 소재의 신한투자증권 사옥, 서울시티타워 등을 매입한 바 있다. 매매가는 각각 6400억원, 4900억원이다. 홈플러스 안성 신선물류센터는 1670억원에 매입한 것으로 전해진다.


◇블라인드 강자 삼성SRA, 대형 실물자산 인수…1위 "게섰거라"

지난 2022년 말 2위로 도약한 삼성SRA자산운용은 2023년 들어 입지를 더욱 굳건히 다졌다. 총 설정액은 12조9007억원으로 2022년 말 대비 3조3000억원가량 늘어났다. 국내 10위권 부동산 운용사 가운데 가장 두드러지는 증가폭이다.

그간 삼성SRA자산운용은 가파른 성장세를 기록해왔다. 2021년 말 6조4303억원이던 부동산펀드 설정액은 2022년 말 9조6214억원으로, 지난해 말에는 12조9007억원까지 대폭 치솟았다. 불과 2년만에 하우스 설정원본을 두 배 수준으로 끌어올린 셈이다.

업계 3위인 미래에셋자산운용과는 더욱 격차를 벌렸다. 지난 2022년 말 미래에셋자산운용을 제치고 설정규모 2위에 오른 삼성SRA자산운용은 2023년 도약에 힘입어 미래에셋운용과의 격차를 4조원 넘게 벌렸다. 미래에셋자산운용의 지난해 증가폭이 1600억원에 그친 것도 격차 확대에 영향을 끼쳤다.

삼성SRA자산운용은 지난해 굵직굴직한 딜을 여럿 소화해냈다. 무엇보다 기존에 강점을 보여온 블라인드펀드에서 수천억원 규모의 투자금을 유치해 펀드를 설정한 게 외형 확장에 주효했다. 그간 삼성SRA운용은 블라인드 펀드를 통해 국내 부동산을 담보로 대출해 주거나, 글로벌 주요 도시의 코어 오피스를 직접 인수하는 전략을 취해왔다.

지난해 설정한 주요 블라인드 펀드로는 '삼성SRA국내담보대출일반사모부동산투자신탁제2호'(6430억원)가 꼽힌다. 상반기에 설정된 대출형 펀드로 혼합자산에 투자하도록 설계됐다. 펀드 만기는 최초설정일 이후 2년이 지난 2025년 3월이다.

실물부동산 거래시장에서도 두각을 나타냈다. 삼성SRA자산운용은 경기도 성남 소재의 판교 알파돔타워오피스를 미래에셋자산운용으로부터 6914억원에 매입했다. 인수 비히클로는 '삼성SRA일반사모부동산투자신탁 제101호'를 활용했다.

경기도 용인 소재의 용인남사 물류센터도 지난해 매입했다. 삼성SRA자산운용은 '삼성SRA일반사모부동산모투자신탁제80-1호'를 활용해 해당 실물자산을 3170억원에 인수했다. 매도자는 한강로지스다.