이 기사는 2024년 03월 11일 14:43 thebell 에 표출된 기사입니다.

이화자산운용이 잠실시그마타워를 인수하면서 지난 2022년 7월 이후 1년 8개월만에 신규펀드를 결성했다. 국내 기관들이 지갑을 닫은 가운데 해외투자자를 확보한 것이 이번 딜 클로징에 주효했다는 평가가 나온다.

11일 금융투자업계에 따르면 이화자산운용은 최근 한라리츠운용으로부터 잠실시그마타워를 매입했다. 지난해 11월 매매양해각서(MOU) 체결 이후 수개월의 협상 끝에 이뤄낸 딜 클로징이다. 기존 대주단 또한 매매 성사를 점치며 대출 만기를 2개월 연장해주기도 했다.

업계에 알려진 매매가는 약 1650억원이다. 잠실시그마타워 인수를 위해 약 870억원의 에퀴티를 '이화55호일반부동산사모투자회사'에 담았고 나머지 자금은 부동산담보대출로 충당했다. 고금리 부담에 LTV(담보대출비율)를 낮게 가져가는 방향으로 구조를 짠 셈이다.

잠실시그마타워의 선순위 대출은 6%대 이자율로 설정됐다. 현재 부동산업계의 실물자산 선순위 대출이자는 입지, 공실률 등이 준수할 경우 최저 5~6%대에 구성되고 있다. 잠실시그마타워가 기록 중인 0%대 공실률이 담보대출의 무난한 조건을 이끌어낸 것으로 파악된다.

잠실 시그마타워는 서울 송파구 신천동 잠실역 인근에 자리하고 있다. 연면적 6만8636.41㎡, 지하 7층~지상 30층 규모다. 매각 대상이었던 오피스의 임대가능면적은 2만7813.96㎡ 정도다. 핵심 임차인은 HL그룹으로, 현재 잠실시그마타워를 본사로 활용 중이다.


해외투자자를 유치한 게 딜클로징에 주효했다. 이화자산운용은 국내에 지점을 세운 유럽계 모 해외운용사를 펀드 수익권자로 유치하는 데 성공했다. 최근 딜 클로징까지 이어진 티마크그랜드호텔 매매 또한 미국계 대체투자운용사인 안젤로고든이 펀드 수익권자로 참여한 케이스다.

해외투자자 유치는 이화자산운용 내 투자5본부에서 주도했다. 투자5본부의 수장은 지난해 4월 이화자산운용에 합류한 변진우 상무다. 변 상무는 2010년 교보리얼코를 시작으로 2014년부터는 제이알투자운용, 파빌리온자산운용, 하이자산운용, 한강에셋자산운용, 이도캐피탈자산운용 등 여러 대체투자운용사에서 근무해왔다.

이화자산운용은 지난 2022년 7월 이화53호일반부동산사모투자회사, 이화54호일반부동산사모투자회사를 설정한 이후 1년 넘게 자산 매각과 관리에 집중해왔다. '이화일반사모20호'로 투자한 미국 이베이 오피스 건에 대해서는 대주단과의 협의 끝에 기존과 동일한 3.675%의 대출금리로 3년 계약 연장을 이끌어낸 바 있다.

비우호적인 업황에도 만족할 만한 가격에 자산을 매각해 왔다는 평가가 나온다. 2022년 7월 서울 종로구 공평동 하나투어 본사사옥(하나빌딩) 상층부를 키움그룹에 매각하며 수백억원의 차익을 기록한 게 대표적이다. 2600억원을 들여 매입한 로지스코 양지 공동집배송센터의 경우 지난해 10월 4670억원을 받고 미래에셋자산운용에 매각하기도 했다.

업계에 따르면 이화자산운용은 투자자산을 부동산에 국한하지 않고 외국계 기관과 여러 투자상품을 협업하는 등 트랙 다변화를 꾀하고 있다. 한국투자신탁운용에서 2008년부터 2021년까지 글로벌운용 총괄 CIO로 재직한 서정두 대표가 관련 역량을 이화자산운용에서 발휘 중이다.