이 기사는 2024년 04월 25일 16:03 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 설립한 효제아트PFV의 보유부지가 다시 공매 절차를 밟는다. 과거 두 차례나 공매에 올랐지만 대주단과 매수자 간 눈높이 차이로 무산된 만큼 이번 공매 결과가 주목된다. 매수의향을 꾸준히 밝혀온 '제이피어반디'가 대주단 채권을 일부 매입해 이번 공매를 신청한 만큼 유찰로 마무리되진 않을 것으로 관측된다.

25일 금융투자업계에 따르면 다음달 2일 서울시 종로구 효제동 315-1, 315-6번지의 1회차 공매가 실시될 예정이다. 일반경쟁 방식으로 진행되며 1회차 공매예정가는 860억원이다.

해당 부지는 이지스자산운용 등 주요 출자자들이 2020년 8월 설립한 '효제아트PFV'가 소유권을 확보한 토지다. 효제아트PFV는 주거형 오피스텔 및 근린생활시설을 신축하기 위하여 2020년 11월 브릿지론으로 500억원을 조달해 토지를 매입했지만 오피스텔 분양 시장 및 부동산금융 시장의 악화, 시공사 선정 실패 등이 겹치며 EOD에 처한 상황이다.

앞서 새마을금고 등 대주단은 해당 부지 매각을 위해 공매를 진행했지만 매수자와 눈높이 차이로 불발됐다. 이번에는 매각까지 진행될지 주목되는 이유다.

효제동 315-1, 315-6번지는 2023년 9월 첫 번째 공매를 진행했다. 당시 10회차까지 공매가 진행되며 공매예정가가 510억원까지 낮아졌지만 결국 유찰됐다. 이후 올해 2월에 실시한 두 번째 공매에서도 8회차까지 진행되며 공매예정가가 510억원이 되자 유찰됐다. 대주단이 보유한 선순위 대출채권이 500억원인 점을 감안하면 원금손실을 감수하지 않겠다는 의지가 읽히는 대목이다.

다만 이번 공매는 이전과는 다른 양상으로 흘러갈 가능성이 있다. 매수의향자인 제이피어반디가 일부 대주의 채권을 매입해 공매를 신청했기 때문이다. 제이피어반디는 2022년 11월 선순위 대출의 이자재원 조달을 위해 후순위 대출로 참여한 채권자다. 동시에 효제아트PFV가 EOD 전에 추진하던 '서울시 도시건축 창의혁신 디자인 시범사업'의 공동사업자다.

제이피어반디는 효제아트PFV가 EOD 상황에 처하며 해당 부지 매입을 통해 시범사업을 지속 추진하겠다는 계획을 세워왔다. 앞서 대주단이 공매와 별도로 PF정상화 지원펀드에 제한 입찰을 요청했을 당시에도 코람코자산운용과 손잡고 제한입찰에 참여하기도 했다.

최근까지도 대주단이 보유한 채권을 할인매입하겠다는 의향을 밝혔으나 매각가 눈높이 차이로 무산된 것으로 알려졌다. 이에 대주단 일부 지분을 매입해 공매를 신청하는 강수를 둔 것으로 풀이된다. 공매 주체가 제이피어반디인 만큼 지난번 유찰가인 510억원 아래까지도 공매를 추진할 가능성이 높은 셈이다.

효제동 315-1, 315-6번지는 대주단과 매수자간 눈높이 격차가 좁혀지지 않는 동안 매수자들의 매입부담이 더 커진 상황이다. '서울시 도시건축 창의혁신 디자인 시범사업'으로 선정된 상황에서 해당 사업권은 부지가 아닌 효제아트PFV에 존재하기 때문이다. 부지를 매입 후 건축주 명의변경을 신청해야하는 리스크가 있는 셈인데 최근 법원으로부터 명의변경금지가처분 결정이 내려져 이마저도 쉽지 않다.

업계에서는 지난 PF정상화 펀드들의 경쟁입찰가를 근거로 400억원 안팎에서 매수자가 붙을 것으로 예상하고 있다. 공매 공고에 따르면 5월30일 9회차 공매까지 진행되면 공매예정가격은 371억원까지 낮아진다.