이 기사는 2024년 06월 19일 07:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

대우건설이 10년 넘게 신용보강을 제공하고 있는 노들역 공동주택 개발사업과 관련해 구체적인 착공계획을 수립했다. 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 리파이낸싱을 진행하는 과정에서 이르면 2025년 하반기 착공이라는 목표를 설정했다. 사업을 장기간 지연시킨 소송전이 마무리 국면에 들어선 영향이다.

19일 업계에 따르면 노들역 공동주택 개발사업의 시행사 로쿠스는 최근 3200억원 규모 PF 대출약정을 체결했다. 이날 만기가 도래하는 2800억원 한도 기존 브릿지론을 차환하기 위한 리파이낸싱이다. 대출 만기는 2025년 6월로 설정됐다.

조달 과정에서 대우건설이 채무인수 약정을 제공하는 형태로 신용보강을 제공했다. 기한이익상실(EOD)이 발생할 경우 대우건설이 즉시 미상환된 대출원리금과 후순위 대여 실행 의무를 대신하게 되는 구조다.

노들역 공동주택 개발사업은 서울시 동작구 본동 441번지 일원 2만4678㎡를 개발하는 프로젝트다. 최초 주택건설사업계획승인 기준으로 6개동, 823가구 규모로 조성될 예정이었으나 현재는 지하 5층~지상 42층, 5개동, 공동주택 930가구 규모로 개발이 예정돼 있다.

대우건설이 20년 가까이 신용보강을 제공하고 있는 사업지다. 2007년 7월 시공계약을 맺은 대우건설은 당시 시행을 맡았던 노량진 본동 지역주택조합이 PF대출을 조달할 당시 신용보강을 제공했다. 신용보강 규모는 약 2700억원이다.

문제는 글로벌 금융위기로 인한 경기침체로 인해 조합이 PF대출 상환에 실패했다는 점이다. 결국 대우건설은 2700억원을 대위변제한 후 2012년 토지 매각을 통해 2100억원을 회수했다. 600억원의 손실이 발생한 셈이다.

토지를 낙찰받은 로쿠스는 대우건설의 신용보강으로 사업지를 매입했다. 대우건설은 로쿠스가 2013년 4월 2650억원 규모 브릿지론을 일으킬 당시에도 채무인수 약정을 제공해 조달을 도왔다. 첫 브릿지론 조달 당시 착공 목표는 2014년 3월이었다.

간신히 정상화 궤도에 오른 것으로 보였던 사업은 다시 암초를 만났다. 투자금을 잃은 조합원들이 시행사 등을 상대로 소송전을 벌이면서 사업이 장기화됐다.

소유권 이전등기 말소 소송 등이 제기되면서 사업은 지연됐다. 승소 이후에도 소송을 통해 토지를 확보해야 했다. 이로 인해 로쿠스는 브릿지론을 지속적으로 리파이낸싱했지만 착공 목표를 명확하게 설정할 수 없었다.

사업이 장기화되면서 시행사가 최근 10년 동안 지출한 이자비용만 991억원에 달한다. 특히 지난해에는 188억원의 이자비용이 발생했다.

하지만 이번 리파이낸싱 과정에서 착공 목표 시점이 2025년 하반기로 설정된 것으로 확인됐다. 소송이 마무리 국면에 접어든 덕분이다.

대우건설 관계자는 "대부분의 소송이 마무리 단계에 있다"며 "소송과 인허가 절차 등이 모두 순탄하게 진행되면 2025년 하반기에 착공이 가능할 것"이라고 설명했다.

감사보고서 상에서도 로쿠스가 사업지를 지속적으로 확보하고 있는 것이 관측됐다. 2021년 2만9154.71㎡였던 로쿠스의 건설용지 면적은 2022년 2만9183.17㎡, 2023년 2만9248.17㎡로 증가했다. 소송을 통해 사업지를 확보하면서 건설용지 면적이 증가하고 있는 것으로 풀이된다.

사업이 계획대로 착공하게 되면 대우건설은 브릿지론 우발부채 부담을 줄일 수 있다. 본PF 단계 이후부터는 책임준공 의무만 이행하면 채무인수 의무가 없기 때문이다. 반면 브릿지론은 시행사가 채무를 상환하지 못할 경우 신용보강을 제공한 시공사가 채권을 인수해야 한다.

1분기 말 기준 대우건설이 브릿지론 사업지에 제공한 전체 신용보강 규모는 보증한도 기준으로 7054억원이다. 보증금액은 6404억원으로 나타났다. 리파이낸싱 전 기준으로 노들역 공동주택 개발사업이 보증한도의 39.69%, 보증금액의 42.94%를 차지하고 있던 셈이다.