이 기사는 2024년 09월 24일 14:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용의 포트폴리오인 미국 애틀란타 소재 오피스 빌딩 파크센터원(Park Center 1) 펀드 운용에 순풍이 불어올 조짐이다. 만기 연장을 추진중인 가운데 미국에서 호재거리가 발생하면서다. 금리가 내려가면서 글로벌 시장에서 유동성 확대 심리를 자극하고 있는 모양새다. 이에 침체됐던 부동산 시장 회복에 대한 기대감이 감돌고 있다.

24일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 오는 10월 4일 '미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호'의 수익자 총회를 개최한다. 주요 안건은 펀드 만기 연장이다. 해당 펀드의 만기는 오는 2025년 1월이다. 펀드 운용 안정성을 높이기 위해 3개월 가량 앞서 만기 연장 절차를 밟고 있는 모양새다.

미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호는 미국 애틀란타 소재 파크센터원을 포트폴리오로 담고 있다. 해당 자산을 매입한 시기는 2017년 7월이다. 당시 2억9280만달러를 들여 매입했다. 1억5800만달러를 현지 금융기관 대출로 충당했고, 나머지는 펀드를 통해 조달했다.

펀드 만기에 앞서 미래에셋자산운용은 리파이낸싱도 끝마쳤다. 리파이낸싱 과정에서 담보대출 규모는 1억6785만달러로 기존보다 1000만달러 가량 늘었다. 이자율은 종전 3.34%에서 6.64%로 거의 두 배 가까이 크게 뛰었다. 늘어난 금융비용은 부담이 될 전망이다. 금융비용으로 보면 기존 연간 527만달러에서 1100만달러 정도로 늘었다. 만기는 3년이다.

미래에셋자산운용으로선 금융비 부담을 안고서라도 리파이낸싱과 펀드 만기 연장을 추진해야 했다. 시장 상황이 워낙 좋지 않았던 터라 매각을 하더라도 제값을 받아내기 어려웠기 때문이다. 미래에셋자산운용은 올해 상반기 입찰을 진행했는데, 4곳이 인수의사를 드러냈으나 입찰가격은 최초 매입가격의 40% 수준에 불과했다. 그대로 매각하게 되면 펀드 원본 손실율이 60%에 이르는 상황이었다. 선뜻 매각을 결정하기 어려웠고, 결국 만기연장을 택했다.

미래에셋자산운용으로선 남은 기간 자산가치가 회복되길 기다려야 하는 상황이다. 기대대로 회복이 되면 손실을 최소화하거나 원금을 회수할 가능성도 있다. 물론 반대로 계속해서 부동산 시장이 침체 일로를 걷는 다면 손실률이 한층 확대될 가능성도 배제할 수 없다. 다만 최근 시장 추이를 보면 전자의 가능성이 높은 것으로 관측된다. 미국에서 금리 인하를 결정하면서 정체돼 있던 부동산 시장에 활력이 붙을 조짐이 나타나고 있다.

최근 미국 중앙은행은 기준금리 0.50%P 인하를 결정했다. 향후 시장금리 상승추세는 추가적인 기준금리 인하 예상에 따라 오는 2026년까지 점진적으로 하락할 것으로 예상되고 있다.

미국 연방준비에서 공개한 점도표(연준 위원들의 향후 금리 전망을 나타낸 도표)를 토대로 보면 연말까지 기준금리가 연 4.4% 수준까지 낮아질 것으로 예상된다. 시장에 유동성이 풀릴 것으로 예상되면서 그간 침체됐던 미국 부동산 시장도 활기를 띌 것으로 관측된다. 자연스레 오피스 가격도 반등할 것으로 예상되고 있다.

유연근무제가 보편화되면서 공실률이 낮아질 수 있다는 점도 긍정적인 측면으로 볼 수 있다. 현재 미국 애틀란타 오피스 시장의 공실률은 22% 정도로 미국 주요 도시 평균인 18% 대비 꽤 높은 수준이다. 다만 차즘 신규 공급이 줄면서 수요 공급의 불균형이 해소될 것으로 예상되고 있다.

파크센터원이 스테이트팜(State Fram)이라는 글로벌 기업과 장기 임대차 계약을 맺고 있는 터라 시장 분위기 변화에 따른 기대감도 남다른 상황이다. 스테이트팜과 남은 계약기간은 오는 2037년 6월까지다.

여기에 파크센터원과 직접 연결되는 도시 철도역(Dunwoody Station)을 중심으로 주거, 오피스텔, 리테일, 호텔 등을 포함한 복수의 복합시설이 오는 2026년 준공 예정이라는 점도 호재로 꼽힌다.

파크센터원은 2016년 말 준공된 지하 4층~지상 21층 규모의 오피스 빌딩이다. 빌딩이 자리하고 있는 애틀란타는 미국 남동부의 경제, 문화, 산업의 중심도시다. 포춘지 선정 500개 기업 중 뉴욕과 휴스턴에 이어 가장 많은 기업들의 본사가 위치한 도시이기도 하다. 건물이 위치한 곳은 애틀랜타 중심지 인근으로 광역지역 내에서도 대중교통 접근성이 우수하다는 평가를 받고 있다.