이 기사는 2009년 12월 21일 15:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성물산이 옥골 도시개발사업 자금 일부를 자산유동화증권(ABS)을 발행해 마련할 예정이다. 시중은행과 보험사 등 금융권으로부터 자금 조달이 여의치 않기 때문이다. 사업자금 모집을 금융권 직접 대출에서 ABS를 통한 자금보충으로 선회함에 따라 연내 본PF를 마무리 지으려던 계획은 사실상 무산됐다.

◇PF-ABS 1500억원 발행…브릿지론 우선 상환

21일 금융계에 따르면 삼성물산은 옥골 도시개발사업 ABS를 총액인수할 증권사를 물색 중이다. 4년 이상 장기물로 발행금리는 7%대 중반 수준이다. 기초자산은 옥골 도시개발사업 PF 대출채권이다.

증권사 채권영업팀 관계자는 “지난주 삼성물산으로부터 옥골구역과 관련한 ABS 발행을 검토해달라는 요청이 들어왔다”며 “현재 적정 신용등급과 발행구조 등을 논의 중”이라고 설명했다.

발행예정금액은 1500억원 수준이다. 시행사의 낮은 신용등급을 감안해 삼성물산의 조건부 채무인수약정을 보완하는 신용보강 장치가 추가로 마련될 예정이다.

삼성물산은 ABS 발행과 금융권 대출을 통해 브릿지론 3000억원을 우선 상환한 뒤 남은 사업자금 1500억원을 순차적으로 조달할 예정인 것으로 알려졌다.

삼성물산 측은 “ABS 발행은 초기 검토 단계로 아직 결정된 바가 없다”며 “내부 의견 수렴을 거쳐 발행 여부를 최종 확정할 예정”이라고 설명했다.

◇조건부 채무인수약정...신용보강 미흡

삼성물산이 ABS 발행을 검토하고 나선 건 금융권 직접 대출이 순탄치 않았기 때문이다. 삼성물산이 조건부 채무인수약정을 제시하고 나섰지만 사업 장기화 우려가 발목을 잡았다.

옥골 도시개발사업 시행사인 메타티엔씨는 내년 3월 만기도래하는 브릿지론 3000억원의 조기 상환과 추가 토지매입을 위해 연내에 4500억원을 조달할 계획이었다. 사업손익을 고정시키기 위해 장기 고정금리(만기 4년, 금리 7.4%) 차입을 추진했다.

시공을 맡은 삼성물산은 시행사 대출 원리금에 대해 사업인허가 단계별로 채무인수의 범위가 달라지는 조건부 채무인수약정을 내걸었다. 시행사가 당장 기한 이익을 상실하더라도 실제 채무인수는 착공 직전 단계인 환지계획인가 시점에 이행되는 구조다. 환지계획인가 이전까지 대주단은 이자만 지급받는다.

금융회사들은 부실여신의 애매한 처리 기준에 대해 난색을 표한 것으로 전해졌다. 게다가 옥돌 도시개발사업은 실시계획인가 이전까지 부지 내 저유소 기름 유출로 인한 토양오염 대책을 내놔야 한다.

결국 시중은행과 대형 생보사들이 사업 지연과 미흡한 신용보강을 이유로 대주단 참여를 꺼렸다. 최근에는 금융주선에 참여한 경남은행이 주관 업무에서 빠진 것으로 알려졌다.

금융권 관계자는 “삼성물산이 조건부 채무인수약정을 보장했지만 아직 사업이 초기 단계이기 때문에 채권회수 가능성이 상당히 불투명했다”고 설명했다.

옥골도시개발은 인천시 연수구 옥련동 140번지 일원 29만8187㎡ 부지에 2124가구의 공동주택과 일반주택을 공급하는 사업이다. 지난해 12월 조건부 도시개발구역지정 승인을 거쳐 올해 조합설립인가와 사업시행자지정을 받았다. 공동주택 분양 이전까지 실시계획인가, 환지계획인가, 주택사업승인 등의 절차가 남아 있다.

<인천 옥골 도시개발사업 진행 경과>

도시개발구역지정(2008년 12월1일)

조합설립인가(2009년 9월23일)

사업시행자지정(2009년 10월9일)

실시계획인가(내년 상반기 예정)

환지계획인가(내년 하반기 예정)

착공 완료(내년 말 예정)