이 기사는 2011년 09월 09일 17:47 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋맵스자산운용이 운용하는 부동산펀드인 '맵스리얼티1(미래에셋맵스AP부동산공모1호투자회사)'이 설정 5년만에 본격적으로 배당금 지급에 나설지 주목받고 있다. 최대 투자처인 센터원 빌딩 임대가 올해부터 본격화되고 있다는 점이 관심의 출발이다.

◇과거 4년간 배당수익률 연 3%도 못미쳐

맵스리얼티1 자산운용보고서에 따르면 7월말 현재 펀드의 설정 이후 수익률은 11.34%를 기록하고 있다. 연환산 수익률은 2.83%로 정기예금 금리 수준이다. 부동산펀드 특성상 기준가 변동이 크지 않기 때문에 수익 대부분은 결산 배당금이 차지하고 있다. 하지만 배당금 가운데 2008년 지급한 주식 배당이 절반 이상을 차지하고 있어 주가 하락 및 주식 희석 효과를 감안하면 실제 수익률은 이보다 훨씬 저조할 것으로 보인다.

현재 주식시장에서 거래되는 맵스리얼티1에 대한 평가는 냉혹하다. 지난 2007년 1월 설정돼 같은해 4월 유가증권시장에 상장했다. 중도 환매가 불가능한 폐쇄형펀드여서 환금성을 보장하기 위해서다.

펀드 설정부터 최근까지는 준공이 진행 중이어서 수익원이 뚜렷하지 않은데다 부동산 경기 악화와 금융위기 등이 악재로 작용해 주가는 반토막 난 상태다. 5030원에 거래를 시작해 상장 초기에는 5430원까지 올랐지만 글로벌 금융위기 등을 거치며 지속적으로 하락해 최근에는 2700원선에서 거래되고 있다.

판매처인 미래에셋증권 관계자는 "부동산을 실제 매입하는 것과 같은 효과여서 투자 수익을 회수하는데 기간이 오래 걸리는 특성이 주가에 반영된 것 같다"고 말했다. 이 관계자는 "주식 시장에서 맵스리얼티를 매입할 경우 주가 하락으로 인해 시가배당수익률은 높은 편"이라며 "자본이득(capital gain)과 배당수익(dividend income)을 모두 노리는 투자자들은 투자해볼만하다"고 조언했다.

◇센터원 임대율 50% 이상돼야 수익발생

미래에셋맵스자산운용은 2010년 12월 30일 서울 중구 수하동 소재 센터원 토지 및 건물 매입을 위해 국내 금융회사로부터 2900억원 규모의 신디케이트론을 받았다. 만기는 5년이고 금리는 5.9%다. 연간 발생 이자비용은 약 171억원으로 센터원 임대료(3.3㎡당 월 12만원 수준)를 감안하면 연평균 임대율이 50%를 유지해야 이자비용을 충당할 수 있다.

8월말 현재 센터원의 임대계약은 60% 수준이다. 미래에셋맵스자산운용 관계자는 "입주를 고려하는 기업들과 지속적으로 협의 중이며 연내 임대율은 80% 수준까지 가능할 것으로 보인다"고 밝혔다.

이 관계자는 또 "센터원 건물과 토지 가치 상승으로 인한 평가차익을 고려하면 장기적으로 더 높은 수익률을 기대할 수 있다"고 덧붙였다.

이밖에도 맵스리얼티1이 투자하고 있는 부동산 프로젝트는 센터원(4547억원), 홍콩벨에어(34억원), 인도 주거개발(142억원), 판교 오피스빌딩(791억원), 분당 미래에셋플레이스(640억원) 등 5곳이다.

센터원 다음으로 가장 많은 비중을 투자하고 있는 판교 개발 프로젝트(16%)는 올 연말 착공에 들어가 2014년 상반기 건물 준공을 앞두고 있다.

미래에셋맵스 관계자는 "올해 결산이 마무리되고 주총 의결을 통해 정확한 분배금이 결정되기 때문에 추정하기는 곤란하다"면서도 "올해에는 지난해보다 많은 현금배당이 이뤄질 것으로 기대하고 있다"고 밝혔다.

미래에셋증권 PB는 "은행금리 플러스 알파의 목표수익을 목적으로 운용하기 때문에 안정적 수익을 원하는 투자자에게 적합한 상품"이라며 "센터원 임대와 판교 개발 프로젝트의 준공이 완료되면 훨씬 더 많은 임대수익이 기대된다"고 말했다.

한편 맵스리얼티 같은 유동화 전문회사는 배당가능이익의 90% 이상을 배당할 경우 법인세 소득공제 혜택을 받기 때문에 당 회계년도 발생 소득은 전액 배당을 하고 있다.