이 기사는 2025년 04월 14일 16시19분 thebell에 표출된 기사입니다

이랜드건설이 추진하고 있는 대전 임대주택 개발사업이 9부능선을 넘었다. 주택도시보증공사(HUG)의 출자가 확정된 덕분이다. 리츠 운용은 대한토지신탁이 맡았다. 이들은 평균이익배당률 3.83%를 목표로 준공 후 10년간 임대운영할 계획이다.

14일 업계에 따르면 이랜드건설은 최근 이베데스다대한제11호 위탁관리부동산투자회사(리츠)에 대해 103억원을 출자하기로 결정했다. 납입기일은 내달 15일로 설정됐다. HUG도 같은날 246억원을 투입해 우선주를 취득할 예정이다.

이 리츠는 이랜드 건설이 보유한 대전시 내 부지를 개발하기 위해 설립됐다. 토지를 보유한 이랜드건설이 출자와 시공을, 대한토지신탁이 리츠 자산관리(AMC)를 맡았다.

개발사업 대상지는 유성구 봉명동 449-4번지 일원 3383.3㎡다. 연면적 3만5227.7㎡, 지하 5층~지상 24층, 2개동 규모로 공동주택 134가구와 오피스텔 44실, 근린생활시설 등을 조성한다. 용적률은 646.01%, 건폐율은 69.98%를 적용받았다.

이랜드건설은 2028년 3월 준공을 목표로 사업을 진행하고 있다. 준공 후에는 10년간 임대운영한 후 시장에 매각할 예정이다.

운영기간을 포함한 총 사업비는 1759억원이다. 항목별로는 토지 확보와 시공 등 부동산 취득에 1327억원이 투입된다. 금융비용과 리츠 운영비용으로는 각각 274억원과 56억원으로 책정됐다.

전체 사업비 중 외부 차입액은 총 1407억원이다. 691억원은 외부 금융기관의 보증부대출을 받는다. 249억원은 HUG로부터 대출받을 계획이다. 임대보증금을 통해서도 466억원의 재원을 확보한다.

에퀴티 규모는 352억원으로 계획됐다. 이 가운데 246억원은 주택도시기금이 출자한 리츠를 통해 조달된다. 기금은 우선주 투자자로, 이랜드건설과 대한토지신탁은 보통주 투자자로 참여하는 구조다.

주택도시기금이 출자한 우선주는 연환산 기준 3%의 최소 수익률을 보장받는다. 임대료 수입이 최소 수익률에 미달하면 매각 및 청산 과정에서 우선적으로 배분받는 구조다. 또 보통주의 내부수익률(IRR)이 6%에서 1%포인트(p) 오를 때마다 우선주의 목표 내부수익률을 0.2%포인트(p)씩 상향하는 조건도 달려있다.

리츠가 목표로 하는 평균이익배당률은 10년 운영 기준 3.83%다. 종류별로는 우선주 3.61%, 보통주 4.38%를 목표로 한다.

이랜드건설은 리츠를 통한 임대주택 개발사업을 적극적으로 추진하고 있는 시공사다. 지난해 말 기준으로 8개 임대주택 리츠의 지분을 보유하고 있다. 이들 리츠의 장부금액은 총 679억원에 달한다.

이랜드건설 관계자는 "현재 개발대상부지는 지하구조물 철거 및 터파기 공사가 진행되는 중"이라며 "출자와 착공은 오는 5월 중 이뤄질 예정"이라고 설명했다.

운영을 맡은 대한토지신탁은 다수의 리츠를 관리하고 있는 AMC다. 올해 들어서만 대한제51호와 서울장위대한제52호, 여수학용대한제53호 등 5개 리츠의 영업인가를 받아내면서 공공지원 민간임대주택 리츠 시장에서 1위를 달리고 있다.