이 기사는 2012년 04월 16일 15:10 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용의 공모형 부동산 펀드인 '미래에셋맵스 아시아퍼시픽 부동산공모 1호'(상장명 ; 맵스리얼티1)의 수익률이 센터원 효과로 그동안의 부진을 만회한 듯 보이지만, 안정적 수익을 내려면 아직도 갈 길이 멀어 보인다.

특히 운용 수익금이 발생하지 않는 상황에서 설정 이후 가장 큰 규모의 현금 배당을 실시해 눈총을 사고 있다.

'미래에셋맵스 아시아퍼시픽 부동산공모 1호'은 지난 2007년 2월 설정돼 약 2개월 후 유가증권 시장에 상장됐다. 존립기간 40년의 폐쇄형 펀드여서 상장을 통해 유동성을 보장한다는 취지다.

설정 이후 5년 수익률이 10%대에 불과했던 펀드가 최근들어 설정 이후 29.35%(2월말 기준)까지 급등했다. 이는 센터원 건물 재평가로 평가이익을 반영한 효과다. 재평가가 이뤄지기 전인 지난해말 기준 수익률은 11.06%다.

하지만 평가이익 부분을 제외하면 실현이익(realized income)은 지난해 마이너스를 기록했다.

2011년 맵스리얼티1의 운용성과 보고서에 따르면 지난해 회계적 당기순이익 646억원에서 센터원 평가이익 742억원을 제외하면 펀드 순자산은 96억원 감소했다는 결론이 나온다. 평가이익은 부동산 시세에 따라 가격변동이 얼마든지 발생할 수 있는만큼 매각 이전에는 펀드의 현금흐름에 아무런 기여를 하지 못한다.

운용 수익이 발생하지 않은 상황임에도 지난 2월 배당금 162억원이 지급됐다. 펀드 설정 이후 가장 큰 규모다. 이는 운용 수익금이 아닌 펀드가 기존에 보유하고 있던 유동성 자산으로 지급됐다. 결국 투자자들은 자신들의 투자금을 배당으로 받은 셈이다.

배당 재원은 임대수익금, 임대보증금 및 해외자산 매각을 통해 발생되는 현금으로 지급되는 것이 원칙이다. 맵스리얼티1 같은 유동화 전문회사는 해당 년도에 발생된 이익금은 모두 배당으로 지급하기 때문에 유보된 이익금도 없다.

회사 측은 이에 대해 "올해 지급된 배당금은 펀드가 보유하고 있던 유동성 자산으로 지급된 것"이라며 "센터원 평가이익이 발생하면서 기준가가 급등했기 때문에 배당금을 지급하지 않을 수 없었다 "고 설명했다.

펀드가 이같이 저조한 성과를 거둔 것은 지난해부터 본격적으로 임대가 시작된 센터원 운용 성과가 부진한 탓이 컸다. 지난 2010년 말 펀드는 센터원 매입을 위해 금융권으로부터 2900억원의 대출을 받았다. 연간 이자비용은 약 171억원으로, 센터원 운용 순수익 66억원으로 대출이자 상환도 벅차다.

향후 안정적 배당 수익을 확보하기 위해서는 펀드가 가장 많은 재원을 투자한 센터원의 임대율 상승이 관건이 될 것으로 보인다. 센터원의 2월말 기준 임대율은 66% 수준이다.

미래에셋자산운용 관계자는 "계약임차인과 가망임차인을 포함하면 임대율이 80%까지 올라갈 것으로 예상된다"고 말했다.

맵스리얼티1이 투자하고 있는 부동산 프로젝트는 센터원(5294억원), 판교 개발 프로젝트(806억원), 분당 미래에셋플레이스(595억원) 브라질 오피스(377억원), 인도 주거개발(142억원) 등 5곳이다.