이 기사는 2015년 06월 08일 08:44 thebell 에 표출된 기사입니다.

SK D&D가 국내 부동산 개발회사(디벨로퍼)로는 최초로 국내 증시에 상장하면서 공모 흥행 여부에도 시장의 관심이 쏠리고 있다. 국내에서는 비교 가능한 상장기업이 전무하다보니 공모가는 불가피하게 외국 기업의 주가수익비율(PER)를 기준으로 산정할 수밖에 없었다.

국내 IPO 딜 가운데 이처럼 100% 해외 기업을 벤치마킹해서 공모가격을 결정하는 사례는 흔히 않은 것으로 알려졌다. 부동산 시행업 자체가 가지는 실적 불안정성 그리고 일본 디벨로퍼 업체에 대한 생소한 시각 등을 국내 투자가들이 얼마나 극복할 지가 흥행의 관건으로 작용할 전망이다.

SK D&D는 이달 거래소 상장을 위해 지난 4~5일 이틀에 걸쳐 기관투자가들을 대상으로 수요예측을 실시했다. 부동산 시행업체로는 첫 IPO 도전 기업인 만큼 공모가 산정에도 업계의 이목이 쏠릴 수밖에 없었다. SK D&D 측이 대표 주관사인 대신증권, 신한금융투자 등과 협의한 끝에 제시한 공모가 밴드는 2만 200~2만 4300원이었다.

주식 수(857만 주)를 고려한 예상 시가총액은 1731억~2082억 원 수준이다. 신주 발행과 구주 매출을 포함한 공모 규모는 596억~717억 원 정도로 추정된다. SK D&D는 유사 분석대상 기업과의 순이익 비교를 통해 공모가를 책정하는 주가수익비율(PER) 방식을 채택했다. 국내에서는 시행사 중 상장한 사례가 없어 다수 디벨로퍼 기업이 상장된 일본의 사례를 비교 대상으로 삼았다.

공모가 산정을 위해 비거주용 부동산 개발·공급을 주 사업으로 하는 회사 중 매출액이 SK D&D의 0.5~5배, 당기순이익이 0.5~2배인 범위의 회사를 선정했다. 이 중 부동산업과 무관한 매출이 20%를 초과하는 기업은 제외했다. 최종적으로 토픽스(TOPIX·우리나라 코스피에 해당)에 상장된 일본의 헤이와부동산, 케이한신 빌딩(Keihanshin Building), 에어포트 퍼실리티(Airport Facilities) 3개사가 선정됐다.

3개사의 2014년 1월~2015년 3월 평균 PER배수인 14.37배를 같은 기간 SK D&D의 실적에 적용한 결과 PER 비교가치는 1주당 2만 9900원으로 정해졌다. 여기에 18.48~32.31%의 할인율을 적용, 2만 200~2만 4300원의 밴드를 산정했다.

운용업계 관계자는 "공모가 산정 기준이 된 일본 기업의 사업구조나 실적 등에 대해 국내에는 알려진 정보가 거의 없다는 점 때문에 투자자 입장에서는 조심스러울 수밖에 없다"며 "할인율의 경우 국내 건설업 등 유사업종의 사례와 비슷한 수준을 적용한 것으로 보인다"고 설명했다.

일부 전문가들은 한국과 일본의 부동산 시장 여건이 엄연히 다른 상황에서 공모가격 산정에 일본 기업만을 일괄 적용한 점을 두고 우려의 시각을 드러내기도 했다. 일본의 경우 비거주용 부동산 산업이 우리나라보다 훨씬 오래됐고, 비교대상 3개 기업의 경우 SK D&D처럼 실적 변동성이 크지 않다는 주장이다. 실제 SK D&D의 주요 실적 지표는 2014년 급격히 개선된 것으로 나타났다.

지난해 SK D&D의 당기순이익은 전년 대비 137% 성장한 191억 원으로, 부동산개발부문의 매출과 영업이익은 전년 대비 각각 65.7%, 123.9% 증가한 것으로 나타났다. 이 중 당산동 SK V1 센터 분양수입이 703억 원(40.22%), 수송동 수송타워 분양수입이 667억 원(38.16%) 등 총 78%에 달했다. 과연 이 같은 실적 증가세가 향후에도 지속될 지는 여전히 관건으로 남아있다.

SK D&D 관계자는 "올해부터 제주 가시리 풍력발전소에서 본격적으로 매출이 발생할 것으로 기대되고, 현재 진행중인 사업의 청산가치만 따져도 3000억 원 이상은 될 것"이라며 "디벨로퍼 업종 첫 상장사례라 생소할 수 있지만 이같은 디스카운트 요건을 가격에 반영했기에 투자 가치는 충분하다고 본다"고 설명했다.