이 기사는 2016년 03월 17일 15:14 thebell 에 표출된 기사입니다.

지난해 대규모 주택 공급이 이뤄지면서 한국토지신탁(이하 한토신)의 프로젝트파이낸싱(PF) 대여금이 7배 늘어났다. 시행사들이 은행권 PF 대출이 어려워지자 사업비 확보 등을 위해 신탁사로 발길을 돌렸기 때문이다.

17일 금융감독원에 따르면 지난해 말 기준 한토신의 PF 대여금이 1244억 원으로 전년대비 619%포인트 증가했다. 2012년부터 2014년까지 3년간 PF대여금은 각각 389억 원, 373억 원, 173억 원에 그쳤었다.

자료: 금융감독원

PF 대여금 급증은 한토신의 영업 방식과 관계가 있다. 한토신은 주요 수익을 은행권 PF사업과 성격이 비슷한 '차입형 토지신탁'을 통해 얻는다. 영업수익(매출)에서 차입형 토지신탁이 차지하는 비중은 약 70%다. 지난해 9월 말 기준 123개 사업장이 이 방식으로 추진되고 있다.

사업비는 신탁사가 주로 자금을 차입해 신탁계정대(자신의 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금)를 통해 마련된다. PF 사업에서 은행의 역할을 신탁사가 대신하는 셈이다. 한토신은 신탁계정대 확대를 위해 차입금을 대폭 늘렸다. 지난해 말 기준 차입금은 954억 원으로 전년대비 195.5%포인트 증가했다.

차입형 토지신탁은 차입금 리스크를 신탁사가 직접 부담하지만 신탁보수가 큰 '고위험 고수익' 방식이다. 주택시장이 호조세를 보일 때는 리스크가 덜 하지만 요즘 같이 가계부채, 미국 금리인상 등으로 하락 국면에 접어든 상황에서는 위험 부담이 크다. 신탁보수를 받지 못할 뿐 아니라 신탁계정대 회수 지연 등으로 자금의 미스매칭이 발생할 수 있다.

금융당국의 우려도 적잖다. 금융감독원은 차입형 토지신탁 쏠림 현상과 PF 대여금 증가를 우려해 몇 해 전부터 재무적 모니터링을 강화하고 있다. 한토신은 이를 대비해 사업 다각화를 준비하고 있다. 뉴스테이, 정비사업 등 신사업 진출을 노리고 있지만 아직 초기 단계라 가시적인 효과를 보지는 못하고 있다.

금감원 자산운용검사국 관계자는 "관리형과 달리 차입형 토지신탁은 분양에 차질이 생기면 위험도가 높아 계속 주시하고 있다"며 "지난해 부동산신탁사의 실적을 토대로 시장 상황을 분석하고 있으며, 결과에 따라 대책 방안 등을 마련할 계획"이라고 말했다.