이 기사는 2016년 04월 14일 15:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

'루프펀딩(Roof Funding)'은 투자자들이 소액으로도 부동산에 투자할 수 있는 P2P 벤처업체다. 지난해 12월 설립돼 현재까지 아홉 개 물건에 대한 투자자 모집을 완료한 상태로 56억 5000만 원의 누적 투자금액을 기록하고 있다. 올 1분기 펀딩 실적은 P2P 업체들 중 세 손가락 안에 들었으며, 최근에는 수천억 원 상당 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 개발에 크라우드 펀딩의 형태로 참여하기도 했다.

민충기 루프펀딩 대표(사진)는 부동산 및 대체투자 시장으로 유입되는 자금의 증가속도가 빠르다는 점을 눈여겨봤다. 그는 "2008년 금융위기 이후 국내 주식형펀드 규모는 지속적으로 감소하고 있지만 꾸준한 수익률(8% 정도)을 보인 국내 부동산펀드와 리츠(REITs)의 규모는 매년 성장하고 있다"며 "부동산 P2P 회사 창업을 결심하게 된 계기"라고 말했다.

루프펀딩 사무실에서 인터뷰 중인 민충기 대표.

◇ 알고리즘으로 사업타당성 분석..평균 세후수익률 13~14%

루프펀딩은 자체 개발한 프로그램을 통해 특정 지역에서 어떤 종류의 건물이 사업성이 있는지 판단한다. 인구유입 여부, 세대분포, 연소득수준, 지역 별 주택공급량 등의 변수를 알고리즘에 넣었다. 민 대표는 "대부분의 P2P 업체들은 대출 요청한 곳들을 일일이 분석해 집행대상을 결정한다"며 "자체 알고리즘이 경쟁 업체들과 가장 차별화된 부분"이라고 말했다.

사업성 평가를 마친 뒤에는 오피스텔 및 빌라 사업자들을 직접 찾아다니며 리파이낸싱(Refinancing)에 나설만한 곳을 찾는다. 30~50%에 달하는 고금리 사채로 자금을 조달한 사업자가 많은 까닭에 중금리 대출(18~25% 수준)에 대한 수요가 상당하다는 게 민 대표의 설명이다. 특히 소규모 공사의 경우 '규모의 경제'를 도모하기 어려워 대형 금융사 위주의 대주단(Syndicate)이 자금조달에 나선 경우가 극히 드물었던 것으로 알려져 있다.

리스크 관리 과정에서는 시공사와 건축사무소가 참여한다. 트랙레코드가 뛰어나면 우량한 사업자인 경우가 많지만, 부동산 자산이 상대적으로 위험이 크다는 점을 감안해 전문가들과 협력하는 방향을 택했다. 시공사들은 건물에 대한 전반적인 관리·감독을 담당하며 건축사무소는 도면에 충실하게 건설되고 있는 지를 살펴본다. 그 밖에 토지에 대해서도 후순위로 저당을 잡아 최소한의 안정성도 확보했다.

이러한 과정을 통해 사업자 입장에서는 낮은 금리로 자금조달이 가능하며, 투자자 입장에서는 높은 수익률을 기대할 수 있다는 게 민 대표의 설명이다. 루프펀딩이 투자자들에게 제시해 온 수익률은 세후 13~14% 수준이다.

◇ 한국의 '펀드라이즈' 꿈 꿔.."리츠 상장하는 운용사 목표"

루프펀딩은 향후 대형사들 차원에서 브릿지론에 대한 니즈가 있을 것으로 보고, 이와 관련된 딜을 집중적으로 발굴할 계획이다. 민 대표는 "PF 자금조달 직전 단계에서 부동산 P2P가 맡을 수 있는 나름의 역할이 있다고 본다"며 "규모가 큰 건들과 관련된 의뢰가 조금씩 오고 있는 상황"이라고 말했다.

2018년께는 미국의 펀드라이즈(Fundrise)처럼 리츠 전문 자산운용사로 진출하겠다는 계획도 갖고 있다. 불특정다수의 투자자가 적은 액수를 가지고도 부동산에 마음껏 투자하는 환경을 갖추겠다는 차원에서다. 지난 2012년 미국에서 론칭한 펀드라이즈는 회원 가입수가 7만 명에 달하는 부동산 P2P로 온라인 리츠에 강점을 지닌 업체다.

민 대표는 "발굴 가능한 소규모 공사 규모가 10조 원 정도는 될 것으로 보고 있다"며 "투자자들에게 계속해서 우수한 수익률을 제공하다보면 시장의 파이는 자연스럽게 커질 것"이라고 말했다.

◆ 민충기 루프펀딩 대표 약력

△ The University of Texas at Austin 회계학 학사
△ The University of Texas at Austin 회계학 석사
△ 2011 ~ 2015 골드만삭스증권 서울지점 주식조사부
△ 2015 ~ 현재 루프펀딩 대표
△ 미국 공인회계사(AICPA) & 공인재무분석사(CFA)