이 기사는 2016년 10월 27일 14:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

"대체투자시장에서 해외 부동산은 가장 주목받는 투자 자산이다. 투자 대상에 따라 편차는 있지만 통상 5% 이상의 고수익을 보장하기 때문이다. 북미 지역 오피스에 쏠렸던 투자는 지역별·자산 유형별로 다양화하고 있는 추세다"

정정욱 신한금융투자 대체투자부서장이 27일 오전 서울 중구 밀레니엄힐튼 서울에서 진행된 '2016 thebell Capital Market Forum'에서 '국내 FI를 위한 해외대체 투자 시장/상품의 이해'에 대해 발표하고 있다.

정정욱 신한금융투자 대체투자부서장은 27일 서울 중구 밀레니엄 서울힐튼에서 '자본시장 위축기, 대체투자와 대체조달'을 주제로 열린 2016 더벨 캐피탈 마켓 포럼에서 "해외 부동산은 대체투자시장의 테마이자 캐시카우"라고 강조했다. 이어 해외 부동산 시장 분석을 통해 향후 주목해야 할 시장을 소개했다.

◇ 북미 오피스 투자에서 '제 2도시'·'호텔'로 눈 돌려야

북미를 중심으로 주요 도시의 오피스 자산에 대한 수요가 높아 이들 자산의 가격이 상당히 오른 상태다. 정 부서장은 "미국의 금리 인상은 기정사실화된 상황이며 이에 따라 상업용 부동산 가격의 추가 조정 가능성이 있다"며 "실제 거래도 줄고 있어 신중하게 접근해야 한다"고 주문했다. 북미 시장의 과열을 고려할 때 세컨 티어 시티로 눈길을 돌릴 필요가 있다는 조언도 내놓았다.

그는 아시아 태평양 지역 부동산 산업 사이클을 고려할 때 "인도, 호주, 뉴질랜드 상하이의 오피스 자산 성장성이 높다"고 분석했다. 리테일의 경우에는 인도, 뉴질랜드의 성장성에 주목해야 한다는 게 그의 의견이다. 주거지역에서 지켜봐야 할 시장은 상하이, 베이징, 마닐라가 꼽혔다.

국내 기관투자자들의 해외 부동산 투자 자산은 기존 오피스 외에 호텔, 1만 평 이상 대형 물류센터 등으로 다양화하고 있다. 특히, 호텔 자산의 거래량은 금융위기 당시 하락했다가 반등하고 있다. 정 부서장은 "호텔 투자 증가 추세는 올해에도 지속될 것"이라며 "주요 도시에 집중했던 거래가 점차 영국, 독일, 스페인 등의 제2 도시로 확대되고 있다"고 설명했다. 호텔투자 시장은 사모투자 자본이 주도하고 있으며 호텔 기업의 타 호텔에 대한 투자가 전세계 호텔 거래 증가를 이끌고 있다.

미국 호텔시장의 경우, 9·11테러와 글로벌 금융위기의 영향으로 럭셔리 호텔 연간 매각 가격이 2000년 약 50만 달러에서 2003년 20만 달러까지 하락했으나 지난해 70만 달러에 근접한 수준으로 회복했다.

◇ 연기금 해외 부동산 관심↑, 항공사 포트폴리오 펀드 상품도 눈길

국내외 부동산 투자 펀드 규모는 2012년 30조 6680억 원에서 올해 6월 60조 2830억 원으로 두 배 가량 성장했다. 이중 국내 기관투자자들의 해외 부동산 투자규모는 지난해 8조 2700억 원으로 추정된다. 지난해 국민연금이 일본 사이타마현의 '가와고에 물류센터'에 900억 원을 단독투자하는 등 연기금도 고수익을 보장하는 해외 부동산에 높은 관심을 보이고 있다.

정 부서장은 지속적이고 안정정인 성장세를 나타내는 투자 자산으로 항공기 금융도 소개했다. 그는 "항공기 자산은 대체투자자산 중 안정적인 자산에 속해 국내 기관의 선호도가 높다"면서 "일부 딜에 쏠림 현상이 발생해 수익률이 감소하는 경향이 있다"고 밝혔다. 조건이 맞는 제한된 딜에 투자가 몰리자 높은 자금과 낮은 금리로 투자가 이뤄지는 경우가 있다는 것이다. 정 부서장은 해외 금융기관과의 경쟁에서도 국내 금융기관이 금리 면에서 열위한 상황이라고 진단했다. 해외 선진국 금융기관은 낮은 선순위 대출 금리를 앞세워 국내 기관 대비 경쟁력을 갖고 있다.

지난해부터 항공사 리스크 관리 필요성이 높아짐에 따라, 포트폴리오를 통해 등급을 구분해 투자할 수 있는 포트폴리오 펀드 상품의 필요성이 제기되고 있다.

신한금융투자는 올해 대체투자부서를 신설했다. 정 부서장은 국내 부동산과 선박 상품을 주로 다뤄왔으며 최근에는 해외 대체투자 상품에 집중하고 있다.

발제 후 이어진 질의 응답에서는 일부 상품으로의 쏠림 현상에 대한 위험성에 대한 우려가 제기됐다. ELS, DLS시장 등 특정섹터로 100조 가량의 대규모 자금 유입이 발생해 문제가 터졌던 것처럼 대체투자 시장, 특히 해외부동산 시장에서도 이런 문제 발생할 수 있지 않느냐는 것이다. 특정 자산에 자금 유입이 빠른 속도로 일어났을때 위험 가능성에 대한 질문이다.

정정욱 부서장은 시장 앞에 장사가 없다는 말로 일정부분 리스크는 감수해야 한다는 전제를 달았다. 다만 시행착오를 기반으로 시장의 지역, 테마, 자산을 가지고 투자전략과 원칙을 고민하는 것이 필요하다고 강조했다. 그는 "대체투자에는 운용위험이 도사리고 있다"며 "위험관리관점에서는 사전적으로 위험한 부분을 걸러내야 한다"고 밝혔다. 또 "실질적으로 중요한 것은 사후적 관리"라며 "투자 후 정기적으로 자산별로 위험징후가 어느정도 보이는지 체크해서 미연에 방지한다면 운용위험에 선제적으로 대응할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.