이 기사는 2016년 11월 16일 08:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

부산 해운대 엘시티 개발사업에 뛰어든 금융기관들이 손실을 입을 가능성은 사실상 제로 수준에 가깝다는 분석이 나온다. 높은 분양률과 낮은 LTV(담보가치인정비율) 덕분에 투자원금 회수는 물론 1600억 원 안팎의 이자수익을 올릴 것으로 보인다.

16일 IB업계에 따르면 엘시티 아파트와 레지던스 평균 분양가(3.3㎡ 기준)는 각각 2525만 원, 3600만 원에 이른다. 세대수가 가장 많은 105.27㎡(31평)형의 분양가가 9억 원을 웃돈다. 이는 서울을 포함해 전국적으로 가장 비싼 아파트 분양가다.


엘시티는 해운대가 바로 앞에 있고 상권이 뛰어나다는 점에서 높은 분양가가 형성된 것으로 분석된다. 업계 관계자는 "해운대 해수욕장부터 동백섬·마린시티·광안대교까지 조망이 펼쳐져 있고 각종 투자 수요가 높았다는 점에서 분양가가 높게 책정됐다"고 설명했다.

엘시티 사업의 총분양 수익은 3조 8209억 원으로 추정된다. 882세대의 아파트 분양가는 1조 4849억 원, 561세대의 레지던스 분양가는 1조 3875억 원, 호텔, 워터파크 등을 포함한 비주거시설 분양가는 9300억 원에 이른다.

높은 분양가는 낮은 LTV로 이어졌다. 엘시티 사업의 LTV는 46.6%으로 다른 주상복합 및 아파트 사업의 평균 LTV 60% 안팎이라는 점에서 매우 낮다는 분석이다. 특히 비주거 부문을 제외하면서 아파트와 레지던스의 LTV는 각각 41.7%, 27.4%에 불과하다. 물론 대주단과 약정한 1조 7800억 원의 한도대출 중 집행된 대출액은 8000~8500억 원이어서 실제 LTV는 20%대까지 떨어진다.

업계 관계자는 "1조 4730억 원에 달하는 직접공사비는 8500억 원의 대출금과 7000억 원 규모의 분양 계약금과 1차 중도금으로 확보했다"며 "이미 공사비를 안정적으로 확보한 만큼 추가 인출 부담이 없어 낮은 LTV를 유지할 수 있을 것으로 보인다"고 설명했다.
더욱이 엘시티 분양률은 매우 높기 때문에 미분양에 대한 부담이 적다. 9월 말 현재 엘시티 아파트와 레지던스 분양률은 각각 87%, 48%에 이른다.

레지던스의 경우 아파트에 비해 분양률이 낮더라도 LTV가 20%대여서 미분양 물량을 털어내기 위해 낮은 가격에 할인분양을 실시하더라도 대출 전액을 회수할 수 있다는 분석이다.

대주단 관계자는 "LTV가 낮기 때문에 대주단인 금융기관들이 대출금 손실이나 이자를 받지 못할 가능성이 매우 적다"며 "일부 미분양이 발생해 시세의 50% 수준에 팔더라도 대주단이 대출 및 이자 등을 전액 회수하는데 문제가 없다"고 말했다.

문제는 비주거시설에 대한 투자금 회수 여부다. 비거주시설 분양률은 30% 내외로 낮은 편이고 LTV은 83.8%로 높다. 또한 '이영복 사태'에 따른 악영향으로 완공 이후에도 분양률이 저조할 수 있다는 분석이다.

비거주 시설에는 호텔, 워터파크, 카지노 등이 들어설 예정이다. 하지만 각종 의혹과 이영복 회장의 검찰조사로 카지노 사업의 인허가 문제와 상업시설 분양, 롯데호텔의 임점 계약 이행 가능성은 좀 더 지켜봐야 한다는 의견이다.

업계 관계자는 "해운대 해수욕장이 바로 앞에 있다는 점, 인근 지역에 유동인구와 호텔 등이 많아 상권이 뛰어나다는 점에서 비거주 시설에 대한 분양도 잘 이루어질 것으로 보인다"며 "롯데호텔에 이어 대형마트 업체도 입점하기 위해 시행사측과 논의 중인 것으로 알고 있다"고 말했다.