이 기사는 2016년 11월 18일 14:28 thebell 에 표출된 기사입니다.

청안건설 이영복 회장의 비리 의혹에도 불구하고 해운대 엘시티 분양은 순조롭게 진행되고 있다. 9월말 기준 엘시티 아파트와 레지던스 분양률은 각각 87%, 48%다. 평당 분양가가 2000만원이 넘는 비교적 고가라는 점을 고려하면 분양률이 높은 편이다. 국내에서 유일한 해운대 앞 대규모 주거단지라는 희소가치가 있어 분양은 100%를 달성할 것이란 전망이 우세하다.

관심은 비주거 시설 분양으로 모아진다. 이곳에는 롯데호텔이 들어오기로 한 것을 제외하면 분양이 거의 이뤄지지 않았다. 특히 가장 큰 비중을 차지하는 상업시설 분양의 향방에 이목이 집중된다. 유통 빅3가 관심을 보이는 가운데, 롯데 입점 가능성이 가장 높다는 분석이다.

◇트랜치C, 비주거시설 담보로 대출

사업시행사인 엘시티PFV는 지난해 9월 15개 금융회사와 1조 7800억 원 규모의 PF 대출 약정 계약을 체결했다. 금융주관사는 메리츠종금증권과 부산은행이 맡았으며 대출 구조는 크게 3개의 트랜치로 구분했다. 트랜치 A는 아파트를 선순위 담보로 설정해 6200억 원, 트랜치 B는 레지던스를 선순위 담보로 잡고 3800억 원의 대출을 받기로 했다.

트랜치 A와 B는 메리츠종금증권이 담당했다. 트랜치 A의 경우 6200억 원 한도 중 4200억 원을 집행했다. 트랜치 B(3800억 원)는 B-3(1000억 원)의 대출이 모두 집행되는 등 1500억 원을 소진했다. 메리츠종금증권 관계자는 "현재 약정한 금액 중 실제 대출이 이뤄진 것은 총 8000억 원"이라며 "대부분 트랜치 A와 B에서 대출이 발생했다"고 말했다.

비주거 시설을 담보로 7800억 원 규모의 대출 약정 계약을 체결한 트랜치 C는 실제 대출 집행률은 떨어진다. 금융주관사와 대주단을 동시에 맡고 있는 부산은행에서 2300억 원을 대출한 것이 전부다. 대출 약정 금액과 비교하면 29.4%에 불과하다. 비주거시설은 롯데호텔을 제외하면 입점이 확정된 곳도 없다. 분양률은 아파트와 레지던스에 비해 낮은 수준인 것으로 알려졌다.


엘시티PFV는 비주거시설 분양률이 저조한 것에 대해 그리 걱정하는 눈치가 아니다. 엘시티 예상 수입을 살펴보면 아파트와 레지던스 분양 대금이 각각 1조 4849억 원과 1조 3875억 원에 달한다. 총 2조 8724억 원으로 총 수입의 75.2%를 차지한다. 반면 비주거시설의 수입 비중은 24.3%에 불과하다.

엘시티사업 대주단 관계자는 "아파트와 레지던스 분양만 완료해도 사업비 지출액의 90% 이상을 충당할 수 있다"며 "상가 등을 포함한 비주거시설은 아파트와 레지던스 등 주거시설 입주가 모두 확정된 이후 분양하는 게 일반적"이라고 말했다. 그는 "가장 나중에 상가 분양을 해야 분양가도 높게 책정할 수 있기 때문에 서두를 필요가 없다"고 강조했다.

◇부산은행, 트랜치C 주관사와 대주단 역할

엘시티 비주거 시설 중 수입 측면에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 상업시설이다. 분양대금으로 4906억 원을 책정해 12.8%를 차지했다. 이어 롯데호텔 입주가 확정된 호텔(5.6%), 워터파크(3%), 전망대(1.6%), 카지노(1.3%) 순이다. 다만 카지노 입점 여부는 불확실하다.

시공사인 포스코건설 관계자는 "설계 계획에 카지노는 포함돼 있지 않다"고 말했다.


관심을 모으는 것은 상업시설 분양이다. 당초 엘시티PFV는 연말 상업시설 분양을 계획했지만 이영복 회장 비리 의혹이 불거지면서 무기한 연기한 상태다. 부동산업계 관계자는 "엘시티처럼 좋은 입지에 이렇게 큰 면적의 상업시설을 쪼개서 소규모로 분양하는 것은 비효율적"이라며 "신세계, 롯데, 현대백화점 등 유통 빅3에게 입점을 제안할 가능성이 높다"고 말했다.

일각에서는 롯데의 입점 가능성을 높게 예상한다. 비주거시설을 담보로 한 트랜치 C의 금융주관사인 부산은행의 최대주주가 롯데그룹이다. 부산은행이 체결한 대출 약정 규모도 8500억 원으로 대주단 중 규모가 가장 크다. 이미 롯데호텔이 입점을 약속해 시너지 창출이 기대된다는 점도 긍정적이다.

시행사가 비주거 시설을 어떻게 활용할지에 대해서는 3가지 방안이 거론된다. 분양을 시도하는 방안이 유력하지만, 이것이 여의치 않을 경우 시행사가 직접 상가를 소유해 임대를 줄 수도 있다. 부동산전문펀드에 매각하는 것도 가능하다.

부동산업계 관계자는 "분양대금이 모두 들어오면 시행사가 공사비와 대출금 등을 모두 상환한 뒤 상가를 가져가는 경우도 있다"며 "이후 시행사가 임대 혹은 분양을 주거나 아예 매각차익을 노리고 부동산전문펀드에 매각하는 방안도 고려할 수 있다"고 말했다.