이 기사는 2017년 08월 22일 14:56 thebell 에 표출된 기사입니다.

'한국투자 도쿄 오피스 부동산 투자신탁 1호(이하 한투도쿄오피스1호)' 사전 마케팅이 시작된 가운데 7% 초반의 배당수익률이 가능한 배경에 관심이 쏠린다. 올해 출시된 해외 부동산 공모펀드에서 찾아보기 어려운 수익률이다. 일본 초저금리 영향이 큰 것으로 풀이된다.

22일 관련업계에 따르면 한국투자증권(이하 한투증권)은 이날부터 한투도쿄오피스1호 사전 마케팅을 시작했다. 한투도쿄오피스1호는 일본 도쿄 아리아케(Ariake) 오피스 업무지구에 있는 '아리아케센트럴타워(Ariake Central Tower)' 지분 50%를 매입할 예정이다. 한투증권은 전체 거래금액 중 지분(에쿼티)에 해당하는 660억~670억 원을 개인 투자자로부터 모을 계획이다.

*아리아케센트럴타워(출처:구글지도)

관심은 수익률이다. 한투도쿄오피스1호의 연평균 배당수익률은 7%를 웃돈다고 알려졌다. 올해 출시된 해외 부동산 공모펀드 수익률 중 가장 높다. 지난 상반기 미래에셋자산운용이 출시한 호주 캔버라 연방교육청사 및 미국 애틀랜타 스테이트팜 사옥 배당수익률은 모두 6% 초반 수준이었다. 6% 중후반대의 배당수익률을 기록한 공모펀드도 미국 항공우주국(나사) 정도였다.

사실 아리아케센트럴타워의 캡레이트(Cap Rate, 부동산 매입금 대비 순수익률)는 다른 국내외 부동산 투자 사례보다 특별히 높지 않다. 아리아케센트럴타워 거래금액과 임대료 등으로 추정한 캡레이트는 4% 초중반 정도다. 서울 주요 지역에 있는 오피스빌딩 캡레이트보다도 낮은 수준이다.

그럼에도 7% 초반의 배당이 가능한 것은 일본의 초저금리 덕분이다. 한투도쿄오피스1호는 아리아케센트럴타워 매입금액의 60%를 담보대출로 조달한다. 담보대출 금리가 낮아져 한투도쿄오피스1호가 지출하는 금융비용이 줄어들수록 40%에 해당하는 지분 투자자에게 많은 배당이 돌아간다. 아리아케센트럴타워의 담보대출 금리는 0.7~0.8%에 불과하다. 국내보다 2%포인트 이상 낮다.

업계 관계자는 "한투도쿄오피스1호 수익률에는 향후 매각 차익이 포함되지 않았을 것"이라며 "해외 상업용 부동산 투자에서 매각차익, 환헤지 프리미엄 등까지 더해지면 수익률이 더 올라가는 것이 일반적"이라고 말했다.

임차인 관리는 개인 투자자에게 온전한 수익률을 돌려주기 위한 한투도쿄오피스1호의 필수 과제다. 현재 일본의 한국전력 격인 도쿄전력(TEPCO)이 건물 면적의 53%를 사용하고 있다. 이 외에도 다이와하우스공업, 후지쯔(Fujitsu) 등이 각각 15%, 6%의 면적을 임차하고 있다. 아리아케센트럴타워의 공실률은 5% 미만이다.

다이와그룹은 아리아케센트럴타워 공실률 관리에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 다이와그룹은 다이와하우스공업을 통해 아리아케센트럴타워 지분 50%를 들고 있다. 다이와하우스공업은 주요 임차인인 동시에 한투도쿄오피스1호와 같은 아리아케센트럴타워 투자자인 셈이다. 다이와그룹은 일본 부동산 시장의 큰손이다. 건물 가치를 유지하기 위해 계열사를 입주시키는 등의 전략을 펼치고 있다.