이 기사는 2017년 08월 30일 06시29분 thebell에 표출된 기사입니다

대신에프앤아이(대신F&I)가 한남동 외국인 아파트 부지 개발에 투입하는 자금 부담액이 분양 성과에 따라 달라진다. 분양 성과가 50% 이상일 경우 실질적인 자금 투입액이 1500억 원으로 제한된다. 하지만 분양 성과가 미진하거나 분양가를 낮출 경우 자금 부담이 늘어난다. 모두 후순위 대여금 형태로 투입하는 자금으로 손익도 분양 성과에 따라 크게 좌지우지될 것으로 전망된다.

30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 대신F&I는 최근 한남동 외국인 아파트 부지 개발을 위해 9000억 원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 투자자 모집에 돌입했다. 주관사인 NH투자증권과 대신증권이 잠재 대주들에게 투자의향서(IM)를 발송해 대주단 모집을 본격화했다. 오는 9월 중에 자금 모집을 마무리하고 호 당 평균 50억 원에 달하는 고급 아파트 분양을 시작한다는 계획이다.

대신F&I는 PF로 모집하는 9000억 원 이외에 시행사인 디에스한남에 1550억 원의 자금을 투입하기로 했다. 50억 원 규모의 지분 출자와 1500억 원 규모의 후순위 대여를 집행한다.

후순위 대여금의 규모는 분양 성과에 따라 달라진다. 1년 내에 분양률이 30%를 넘지 못할 경우 250억 원 규모의 자금 부담이 추가된다. 또 1년 6개월 이내에 분양률이 50%를 넘지 않을 경우에도 250억 원어치의 후순위 대여금 부담이 가중된다.

분양률이 미진할 경우 최대 2000억 원까지 후순위 자금 부담액이 늘어나는 셈이다. 올해 상반기 기준 대신F&I의 자기자본 4096억 원의 절반에 육박하는 규모다.

분양률이 저조해 분양가를 낮출 경우에도 추가 자금 부담이 발생한다. 분양가를 최초 정한 가격에서 5% 범위 내에서 조절할 수 있지만 5%를 초과해 분양가를 낮출 경우 대신F&I가 후순위 대여금을 추가로 부담하기로 했다. 대여금은 PF 대출 상환 재원으로 활용된다.

PF 이자 부담도 분양 성과에 따라 달라진다. 1년 내에 분양률이 30%, 1년 6개월 이내에 분양률이 50% 미만인 경우 각각 PF 대출의 이자율이 0.5%씩 늘어난다. 분양 성과가 저조할 경우 연간 금융 비용이 최대 90억 원 가량 더 늘어날 수 있다.

분양률이 73%가 넘어야 대신F&I가 한남동 개발에 투입한 비용을 모두 회수할 수 있을 것으로 전망된다.

준공까지도 분양이 잘 이뤄지지 않을 경우에 대신F&I의 자금 회수는 더욱 늦어진다. 대신F&I는 준공까지 분양률이 50% 미만인 경우 미분양 물량을 임대로 전환 하기로 했다. 임대 보증금으로 PF 대출을 일부 상환한다 하더라도 후순위 대여금에 대한 회수는 무기한 미뤄질 수 있다.

투자은행(IB) 업계 관계자는 "PF 대출의 원리금 상환 확실성을 높이기 위해 대신F&I의 자금 부담을 분양률에 연동하도록 설정한 것"이라고 분석했다.