이 기사는 2018년 03월 14일 15:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

한호건설이 내년 4월 준공을 앞둔 써밋타워 매각을 서두르는 이유는 무엇일까. 업계에서는 다양한 해석을 내놓고 있다. 매각대금으로 8000억원에 육박하는 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 원리금을 갚아 금융비용을 줄일 수 있다는 점이 가장 큰 이유로 꼽힌다. 이는 부동산 경기가 꺾이기 전에 건물을 매각해 리스크를 줄이겠다는 의도로도 받아들여진다. 일정 기간 동안 매각에 실패할 경우 권한이 대우건설로 넘어간다는 점도 영향을 미쳤다는 분석이다.

◇7800억 PF 대출약정 체결하면서 매각조항 삽입

써밋타워는 세운재정비촉진지구 6-3-1, 2구역에 위치한다. 이곳에 도시재정비촉진사업을 추진하면서 만들어진 건물이다. 차주는 더유니스타다. 주요 주주는 부동산 개발업체인 로스타(32%)와 신승환(29%), 신종전(1%) 등 한호건설의 자회사와 오너 일가로 구성돼 있다. 시공을 맡은 대우건설 지분율은 33%다.

한호건설 측 지분율이 62%에 달하지만 이중 절반가량은 의결권이 없는 주식인 것으로 알려졌다. 의결권 주식을 기준으로 할 경우에는 대우건설이 한호건설을 제치고 최대주주가 된다.


이번에 써밋타워 매각을 추진하는 주체는 한호건설이다. 지난 1월부터 매각주관사를 선정해 투자설명서(IM)를 배포하고 다음달 19일까지 입찰을 실시하는 등 매각을 서두르고 있다. 늦어도 5월까지 우선협상대상자 선정과 본계약 체결을 완료한다는 방침이다. 한호건설이 건물 준공까지 1년 이상이 남은 써밋타워 매각을 서두르는 것은 대주단과 체결한 계약 때문이다.

더유니스타는 2016년 7월 삼성화재, 현대해상, 동부화재, 메리츠화재, 한국SC은행, 신협중앙회, 농심캐피탈, 메리츠캐피탈 등과 7800억원 규모의 PF 대출약정을 체결했다. 선순위 5000억원, 중순위 1000억원, 후순위 1800억원 등으로 구성됐다. 브릿지론 상환과 공사 대금에 주로 사용됐다.

주목할 점은 PF 대출약정을 체결하면서 포함된 조항들이다. 대주단은 써밋타워 준공 이전에 더유니스타가 PF 대출 원리금을 상환해야 한다는 조건을 내걸었다. 이를 위해 대출 만기 6개월 이전에 써밋타워를 매각할 수 있도록 했다. 대출 만기가 내년 7월인 것을 감안하면 매각 시한은 내년 1월까지다.

만약 더유니스타가 건물 매각에 실패할 경우 시공사인 대우건설이 이후 4개월 동안 건물에 대한 매도청구권(콜옵션)을 행사할 수 있다. 매각 주체가 한호건설에서 대우건설로 넘어간다는 얘기다. 매도 이행 가격은 7800억원으로 PF 대출 원리금과 같은 규모다.

◇PF 대출 이자, 1년에 394억원

한호건설 입장에서도 써밋타워 매각 시기가 빨라질수록 이득이다. 매각자금으로 PF 대출 원리금을 상환할 경우 이자 등 금융비용을 절약할 수 있기 때문이다. PF 대출 이자는 선순위(5000억원) 4.5%, 중순위(1000억원) 6.5%, 후순위(1800억원) 5.8% 등이다. 한해 발생하는 이자만 394억원에 달하며 한달 평균으로는 32억원이다. 금융비용이 줄어들수록 차주의 사업 수익성은 상승하게 된다.


업계에서는 부동산 경기가 하락세에 접어들고 있다는 점도 고려해야 한다고 지적한다. 부동산업계 관계자는 "주택, 분양시장을 중심으로 지속되는 하락세가 시간이 지날수록 대형 건물 시장으로도 확산될 것"이라며 "매각 시기를 최대한 앞당겨야 써밋타워의 가치도 끌어올릴 수 있다"고 말했다.

자금조달 등에 소요되는 시간 등을 감안하면 준공 1년 전부터 매각 추진을 서두를 수밖에 없다는 의견도 있다. 자산운용사 관계자는 "우선협상대상자 선정 이후 자금조달에 최소 3개월 이상이 소요된다"며 "리츠의 경우 정부로부터 각종 허가 및 등록절차 등을 거치기 때문에 시간이 더 걸릴 수 있다"고 말했다. 그는 "지금부터 매각을 추진해야 내년 1월 이전에 잔금납부까지 모든 과정을 마칠 수 있다"고 지적했다.