이 기사는 2018년 06월 25일 16:11 thebell 에 표출된 기사입니다.

르네상스호텔 개발사업의 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출채권이 시장에 매물로 등장했다. 사업장이 서울 강남에 위치해 비교적 리스크가 낮아 고액자산가들이 높은 관심을 보이고 있는 것으로 알려졌다.

25일 부동산업계에 따르면 대신증권은 자사의 PB센터를 통해 ‘대신 하임전문투자형 사모투자신탁(펀드) 제1801호'를 판매 중이다. 이 금융상품은 르네상스호텔 부지 개발사업의 중순위 대출채권을 기초자산으로 설정한 사모사채다.

설정 기간은 지난 5월부터 2021년 6월까지 37개월이다. 이 기간 동안 조기상환이 가능하다. 매 3개월부터 배당을 실시한다. 목표 설정액은 50억원이며 최소 가입금액은 1억원이다.

르네상스호텔 개발 사업은 서울 강남구 테헤란로 237 지역에 호텔과 오피스, 상업시설 등을 설립하는 프로젝트다. 대지면적은 1만 8457㎡, 연면적 23만 8768㎡(오피스 17만 590㎡, 상업시설 2만 3109㎡, 호텔 4만 5068㎡)다.

지하 7층~지상 37층 건물 타워 A와 지하 7층~지상 35층 건물 타워 B로 구성됐다. 시행사는 매킨237PFV다. 시공사는 현대건설과 현대엔지니어링, 대우건설로 시행사와 책임준공 계약을 체결했다.

펀드 구조도

지난해 4월 착공해 2020년 10월 준공 예정으로 공사기간은 42개월이다. 올해 4월말 기준 공정률은 4.3%다. 매킨237PFV는 전체 사업비 1조 6174억원을 조달해 개발 사업을 진행 중이다. 주식(740억원), PF 대출(1조 3500억원), 호텔 계약금과 중도금(1434억원), 자금보충 다올이앤씨(500억원) 등으로 이뤄졌다.

PF 대출은 선순위(9500억원), 중순위(2500억원), 후순위(1500억원) 등으로 구성됐다. 주요 대주단은 한화생명과 교직원공제회, 한화손해보험 등이다.

대신증권 측은 이 펀드의 리스크가 낮다고 강조한다. 펀드의 담보는 부동산담보신탁(준공 후 건축물 일체 담보 신탁 포함) 공동 2순위 우선수익권에 대한 근질권(대출금의 120%)이다.

여기에 이번 펀드가 투자하는 50억원을 포함한 중순위 대출 2500억원을 기준으로 할 경우 주택담보대출비율(LTV)도 60%가 채 되지 않는다. 감정평가액 기준으로 업무시설 1조 3852억원, 판매시설 1399억원, 문화 및 집회시설 361억원, 숙박시설 4393억원 등 총 2조 5억원이다. 이를 트랜치 A 대출금액 9500억원, 트랜치 B 대출금액 2500억원 등 1조 2000억원으로 나눌 경우 59.9%가 된다.

준공을 2년 이상 앞두고 있지만 분양률은 20%를 넘어 양호한 모습을 보이고 있다. 숙박시설을 호텔237에 4097억원에 매각했다. 현재 계약금 10%(410억원)를 받은 상태다.

부동산업계 관계자는 "대신F&I가 치열한 경쟁 끝에 소싱을 해온 금융상품"이라며 "르네상스호텔 개발사업은 서울 강남 한복판에 조성하는 대규모 사업으로 리스크가 매우 낮다는 평가를 받는다"고 말했다.