이 기사는 2018년 07월 10일 13:28 thebell 에 표출된 기사입니다.

하반기 공모 리츠 첫 주자는 신한알파리츠다. 상반기 진행됐던 이리츠코크렙보다 공모규모가 크지만 기관 물량을 따로 배정하지 않고 100% 일반 청약을 실시하는 점이 특징이다. 기관에 기대지 않고 개인투자자를 주 대상으로 상품을 팔아내겠다는 뜻이다. 신한금융그룹이 리테일 세일즈 능력에 자존심을 걸고 내놓은 첫 리츠라는 점에서 성과가 주목된다.

신한알파리츠는 오는 25일부터 3일간 일반투자자를 대상으로 공모청약을 실시한다. 공모가 5000원을 적용해 총 1140억원을 공모할 예정이다. 리츠 투자대상은 판교내 알짜 부지인 알파돔시티 6-4BL 오피스 빌딩(5360억원)과 코크렙더프라임 리츠 보통주(265억원) 일부다. 코크렙 더프라임 리츠는 용산 더프라임 오피스를 기초자산으로 한다. 5년 평균 6% 배당수익으로 10년간 보유시 7%대까지 배당이 기대된다.

신한알파리츠는 이번 청약에서 기관물량을 따로 배정하지 않았다. 기관물량을 배정하지 않았기 때문에 별도의 수요예측 절차도 밟을 필요가 없게 됐다. 공모 리츠에 대한 개인투자자 저변이 확대돼 있지 않은 상황에서 상당히 도전적인 자세를 취한 셈이다.

이번 딜의 대표주관을 맡은 신한금융투자는 그룹 계열사와 함께 공모구조를 놓고 상당히 고민했던 것으로 알려졌다. 앞서 이리츠코크렙이 기관 수요예측에 성공한 반면 개인청약에서 미매각이 난 점도 영향을 미쳤다.

기관물량 배정이 필요하다는 주장도 있었지만 최종 논의 결과 개인청약 승부를 보는 방향으로 결론이 났다. 무엇보다 기초자산 자체를 한국토지주택공사(LH)로부터 매입한 점이 크게 작용한 것으로 보인다. 국토교통부의 리츠 활성화 취지대로 부동산 투기 수요의 대안으로 리츠를 정착시키려면 개인이 주 대상이 돼야 한다고 판단한 것이다.

지난해 12월 한국토지주택공사(LH)는 알파돔시티 6-4 블록의 매각을 추진했다. LH는 매각 당시 해당물건을 보유자산으로 공모 리츠를 조성해야 한다는 조건을 내걸었다. 상장에 실패할 경우 추가 페널티 금액을 물어야 한다는 조건도 달았다. LH가 공모리츠 조건까지 단 상황에서 취지에 부합하는 상품 설계 필요성이 컸던 것으로 보인다.

금융당국이 리츠에 대해 별도의 실권 수수료를 책정하지 못하도록 가이드라인을 내린 점도 영향을 미쳤다. 청약 미매각시 실권수수료를 받지 못하는 상황에서 기관 배정 메리트가 떨어진 셈이다. 일반 IPO 기업의 경우 미매각이 날 경우 총액인수한 증권사가 실권수수료를 받아 상대적으로 물량 처분에 부담을 덜어낼 수 있다. 하지만 리츠의 경우 사실상 펀드와 유사한 상품으로 분류돼 실권수수료 책정이 불가능하다.

알파돔시티 6-4BL의 경우 부지 매입과정에서 사모 기관투자가들이 이미 일부 참여한 점도 작용했다. 이번 공모를 앞두고 진행한 기관 태핑과정에서 예상처럼 투자수요가 많지는 않았던 것으로 파악된다.

신한알파리츠는 상품 전달력이 떨어지는 것을 우려해 별도의 인수단도 구성하지도 않았다. 신한금융투자를 단독 주관사로 신한은행 등 전 계열사가 리테일 세일즈 능력을 발휘해 상품을 충분히 팔아낼 수 있다고 판단한 것이다. 이번 리츠의 청약 경쟁률에 지주의 자존심이 걸려있다고 해도 무방할 정도다.

이리츠코크렙의 경우 791억원의 공모에서 일부 미매각이 났다. 신한알파리츠의 경우 1140억원을 개인투자자 위주로 팔아야 하는 상황이라 다소 변수는 높은 상황이다. 특히 이리츠코크렙이 일반 IPO기업의 공모절차를 모두 준수한 반면, 신한알파리츠는 개인을 타깃으로 상품을 설계했다는 점에서 행보가 주목되고 있다.

시장 관계자는 "부지매입과정에서도 경쟁이 치열했던 판교내 알짜 부지라는 점에서 리테일 세일즈에 자신감이 붙을 수 있다"며 "추가적으로 리츠 투자 매력을 높이기 위해 해외부동산이나 해외리츠를 편입하는 등의 조치가 취해질 것으로 예상된다"고 설명했다.