이 기사는 2018년 10월 08일 13:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

2200억원에 달하는 한국토지신탁 영업수익 이면에는 차입형 토지신탁의 리스크가 잠재하고 있다. '코아루'라는 독자브랜드를 통해 급성장한 차입형 신탁사업이 성장과 수익성이라는 두 마리 토끼를 잡게 해줬지만 지방을 중심으로 균열 조짐이 보이고 있다.

특히 경기가 최악인 경남지역에서 미분양이 대거 발생하고 있다는 점이 가장 큰 우려다. 전문가들은 경남 지역 부동산 경기의 반등 가능성을 높지 않게 보고 있다.

◇미분양 2000세대 상회…경남지역 집중

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 6월말 현재 한국토지신탁이 시행하고 있는 12개 사업장중 미분양 아파트는 2300여세대에 달한다. 이는 전체 시행사중 4위를 기록할 정도로 많은 규모의 미분양이다.


가장 많은 미분양이 발생한 사업장은 '안성 삼정그린코아 더베스트'다. 삼정과 삼정코아건설이 시공하고 있는 곳으로 1657세대중 6월말 현재 433세대가 미분양이다. 다음으로 미분양이 많은 곳은 거제코아루파크드림으로 767세대중 411세대가 미분양이다.

분양률 기준으로 보면 가장 상황이 안 좋은 곳은 동해 코아루 더스카이와 김해장유삼정그린코아더베스트 사업장이다. 이 두 사업장은 6월말 현재 분양율이 각각 37%, 38%를 기록하고 있다. 하반기 들어서도 분양률이 크게 개선되지는 않았을 것으로 보인다.

한국토지신탁관계자는 "급격하게는 아니지만 미분양 사업장들의 분양이 조금씩 이뤄지고 있다"고 말했다.

가장 큰 문제는 대규모 미분양 발생 사업장이 경남에 집중돼 있다는 점이다. 경남 지역은 조선업 경기 불황으로 부동산 경기가 최악인 곳이다. 경남 지역 미분양 사업장은 김해 장유와 창원 무동, 거제, 통영, 양산 등이다.

건설업계 관계자는 "경남 지역은 한국토지신탁 뿐 아니라 시공사인 롯데건설과 대림산업 등 대형 건설사들도 어려움을 겪고 있는 곳"이라며 "이른 시기에 상황이 개선될 가능성은 낮아 보인다"고 말했다.

◇자산건전성 악화…손실 확대 가능성은 낮아

지방 사업장 부실은 재무지표에 그대로 반영되고 있다. 한국기업평가에 따르면 6월말 현재 한국토지신탁의 건전성 분류대상자산은 8900억원이다. 더불어 요주의이하자산비율과 고정이하자산비율이 각각 88.1%, 6.7%로 높은 편이다.

회수가 원활히 이뤄지지 않다 보니 대여금 규모도 커지고 있다. 2016년 5609억원을 기록했던 신탁계정 대여금은 지난해 8507억원으로 급증했다. 올해 6월말 현재도 7786억원으로 지난해보다 높은 수준을 기록하고 있다.

한국기업평가 관계자는 "지방 부동산 경기가 하강 국면에 접어들면서 차입형 토지신탁 관련 리스크가 확대됐다"며 "차입형 토지신탁 사업장의 분양실적이 저하될 경우 신탁계정대의 건전성이 저하되고 자금 투입 부담이 증가하게 된다"고 말했다.

하지만 차입형신탁 사업장의 미분양이 그대로 손실로 이어질 가능성은 높지 않다. 차입형토지신탁 사업의 경우 신탁 수수료와 더불어 대여금이 금융권 차입보다 상환 우위에 있기 때문이다. 사업장 별로 차이가 있지만 대략 투입된 자금의 70~80% 정도만 회수하면 원금 손실까지는 보지 않을 수 있다.

신탁사 관계자는 "대부분 신탁사 대여금은 금융권 PF 차입에 우선한다"며 "미분양이 많으면 할인 분양을 하든 통매각을 하든 결과적으로 신탁사는 원금 손실이 크지 않게 된다"고 말했다.

6월말 현재 한국토지신탁 신탁계정대의 대손충당금은 153억원으로 작년말 168억원 대비 줄었다. 6월말 현재 대손충당금은 전체 신탁계정 대여금의 1.3%로 작년말 1.5%에 비해 하락했다.