이 기사는 2018년 12월 07일 08:55 thebell 에 표출된 기사입니다.

여유 자금을 10억원 이상 가지고 있는 사람이라면 누구나 자기만의 건물을 갖고 싶어 한다. 입지가 좋은 구분상가도 좋지만 건물은 땅을 가지고 있어 나중에 신축을 할 수도 있다. 또 원하는 형태로 리모델링도 할 수 있어 여러모로 활용도가 많다. 서울지역 건물 매매를 활발히 진행하고 있는 한 중개법인에 따르면 2018년 1분기에 거래된 꼬마빌딩 중 42.5%가 50억원 이하인 것으로 나타났다. 레버리지를 일으켜 현금 10억~30억원으로 투자한 사람이 많았다는 것이다.

하지만 서울 시내에서 현금 10억원으로 건물을 구입하는 것은 만만치 않다. 대출 50%를 일으킨다 하더라도 20억원에 불과하다. 우선 절대금액으로 서울시내에서 상권이 형성되어 있는 지역의 20억원 이하 매물은 귀하다. 또한 최근 몇 년간 저금리가 계속되면서 건물가격이 많이 올라 연간 수익률이 3~4%에 불과하다. 대출금리가 3% 중후반까지 올라선 지금 연간 수익률이 3%대인 건물은 대출이자를 감안하면 메리트가 없을 수 있다.

따라서 이미 잘 지어져 있는 건물 보다는 리모델링이나 신축을 통해 부동산 가치를 올릴 수 있는 방법이 대안이 될 수 있다. 여기에 해당하는 것이 오래된 낡은 단독주택이다. 노후 단독주택은 주거지역에 들어서기 때문에 금액이 높지 않아 여유자금 10억~20억원 정도 있으면 충분이 투자가 가능하다.

기존 건물은 가격이 비싸고 매물도 많지 않기 때문에 대안으로 단독주택을 매입하여 상가로 용도를 변경한 후 임대료를 인상하면 건물 가치는 자연스럽게 올라갈 수 있다. 서울의 북촌, 서촌, 홍대 인근의 서교동, 연희동, 연남동, 강남 이면 상권, 이태원 경리단길 이면 상권이 대표적이다. 이러한 곳은 지금은 예쁘고 멋진 건물로 재탄생했지만 원래는 단독주택이었던 곳이다.

부동산 성형(리모델링)은 건축물의 기둥, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외관을 수선, 변경, 증설하는 것을 말한다. 부동산 리모델링은 범위가 아주 넓어서 외관만 고칠 수도 있고, 건물 내부인 계단, 화장실, 창호 변경 뿐만 아니라 전기, 수도 공사 등을 포함 할 수 있다. 해당 물건의 상태와 임대 가능 여건에 따라 선택하여 진행하면 된다.

아주 최소한의 외관 변경만으로 리모델링하여 성공한 사례를 하나 소개한다. 서울시 용산에 있던 한 상가주택은 1층 횟집, 지하 노래방, 2층과 3층은 주택으로 되어 있는 형태였다. 대지가 168㎡(51평), 건물이 334㎡(101평)으로 건물 외관은 매우 허름했다. 이 물건은 용산공원이 들어설 자리 인근에 위치해 주변으로 호프집, 수제 햄버거, 음식점, 카페 등이 새로 들어서고 있었다. 건물은 2012년에 3.3㎡당 3500만원에 거래됐다.

매수자는 건물주 명도조건으로 매입했기 때문에 건물이 비워진 상태에서 잔금을 치를 수 있었다. 매수자는 주택 부분을 상가로 용도변경 했다. 주차장 정비와 옥상 방수공사를 한 후 임대를 내줬다. 지하에는 바(Bar), 1층은 캠핑음식점, 2층과 3층은 복층으로 사용하는 레스토랑이 들어왔다. 세입자들은 본인의 비용으로 외관과 내부를 모두 수리했다. 이를 통해 보증금 1억원에 월 400만원이던 임대료가 보증금 8000만원에 월 750만원으로 껑충 뛰어 올랐다. 이 건물은 올 상반기 34억원에 거래 완료됐다. 불과 6년 만에 매입가 대비 2배 수준으로 가치가 상승한 것이다.

앞선 사례에서 본 것처럼 부동산 리모델링은 높은 시세 차익으로 보답을 해준다. 하지만 모든 물건이 이처럼 높은 시세차익을 보장해 주진 않는다. 갖춰야 할 조건이 몇 가지 있다.

우선 상권과 입지를 잘 파악해야 한다. 현재는 단독주택이지만 상가로 용도변경 한 후 세입자를 구할 수 있는 곳이어야 한다. 그러려면 어느 정도 상권이 형성되고 있어야 한다. 공방, 화랑, 카페, 음식점 등이 하나 둘 들어오고 있는 상권이 좋다. 상가가 전혀 없는 상권에서 상가로 용도 변경하는 것은 위험할 수 있다. 주변에 상가를 이용할 수 있는 배후세대와 직장인이 있는지 확인하는 것도 필수다.

두 번째 가시성이 좋아야 한다. 이 사례도 코너에 위치해 눈에 잘 띄는 곳이었다. 꼭 코너가 아니더라도 가시성과 접근성이 좋아야 한다.

세 번째 리모델링 후 임대료를 어느 정도 받을 수 있는지 철저히 조사해야 한다. 인근 사례가 없다면 비슷한 지역 리모델링 사례를 참고해도 좋다. 상기사례는 건물주가 비용을 거의 들이지 않았지만, 주택의 경우에는 내부 집기를 철거하고, 천정을 들어내고, 창호도 넓게 접이식으로 공사하여 상가 임차인이 관심을 가질 수 있도록 했다. 또 외관 디자인도 신경 쓸 필요가 있다.

마지막으로 세입자를 내보낸 후 리모델링을 해야 하므로 세입자 명도 가능성을 확인해야 한다. 특히 상가임대차보호법 변경으로 기존 세입자는 10년간 영업권을 보장받을 수 있으므로 명도 가능여부를 반드시 체크해야 한다.


임채우 KB WM스타자문단 부동산 수석전문위원
알투코리아부동산투자자문, CBRE KOREA 근무
서울시립대학교 경영학 석사
건국대학교 부동산대학원 부동산학 석사
금융연수원, 한경아카데미, 명지전문대 부동산 강사
저서: 부동산의 재발견 외 다수