이 기사는 2019년 06월 19일 13:53 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼들이 벌이는 사업 영역은 방대하다. 땅을 매입해 주거시설을 공급하는 가장 기본적인 형태부터, 도시재생, 수익형 부동산 개발 등 다양하다. 이와 함께 최근 주목받는 개발 사업이 하나있다. 오피스 빌딩의 리모델링이다. 노후 된 빌딩을 인수한 이후 리모델링을 통해 가치상승을 도모한다. 비슷한 형태로 노후 빌딩의 재건축도 있다. 기존의 용도를 바꿔 수익성을 끌어올리기 위해 기존 빌딩을 허물고 새로 올리는 형태다.

SK D&D는 이 같은 형태의 개발사업을 벌이고 있는 대표주자다. SK D&D는 삼일빌딩의 리모델링, 서초 메트로빌딩의 재건축을 진행 중이다. 삼일빌딩의 경우 1970년대 한국의 고도 성장의 상징이었던 건물로 리모델링에 대한 시장의 관심도가 높다. 메트로빌딩 역시 상업시설에서 고급 임대주거시설로 변화를 꾀하고 있다. 이처럼 SK D&D가 주택이 아닌 오피스 빌딩에 관심을 두고 있는 것은 전략적 판단에 따른 결과다.

◇비주거 상업용 개발 전문 지향

황선표(사진) SK D&D 부동산프론티어본부 담당임원(상무)은 "2004년 설립된 이후 SK D&D는 비주거 상업용(Commercial) 부동산 개발 전문의 디벨로퍼로의 성장을 지향해왔다"며 "리테일, 호텔 등과 더불어 오피스가 개발사업의 주력 상품"이라고 말했다.

이 같은 지향점 대로 SK D&D는 오피스 빌딩 개발에 집중했다. SK D&D의 첫 번째 작품은 2007년 옛 나산백화점 부지 개발이었다. 옛 나산백화점 부지를 리먼브라더스와 공동으로 매입해 지금의 '더피나클강남' 빌딩으로 개발했다. 이를 시작으로 문래동 영시티, 서소문 오피스 개발, 수송스퀘어 리모델링 등 다양한 사업을 수행했다. SK D&D가 2007년부터 지금까지 공급한 오피스 빌딩 규모는 27만3900㎡ 가량 된다.

최근 진행 중인 오피스 빌딩 개발 사업으로는 종로구 소재 삼일빌딩 리모델링이 있다. 한때 최고층 빌딩 타이틀을 가졌던 삼일빌딩은 1970년대 한국의 고도성장을 자랑하는 대표적 건축물이었다. SK D&D는 삼일빌딩이 노후된 만큼 가치 상승을 위해 플랫폼 비즈니스 사업모델의 하나인 공유오피스로 개발 중이다. 다른 하나는 서초구 소재 메트로빌딩이다. 기존 상업용 오피스 빌딩을 오피스텔로 재건축 중이다. 특히 이 오피스텔은 프리미엄급으로 개발될 예정이다.

SK D&D는 향후 오피스 빌딩에 대한 투자수요가 지속적으로 있을 것으로 보고 이 분양에 대한 역량을 확충하는데 주안점을 두고 있다.

황 상무는 "연기금 등 기관투자자들 중심으로 전통적 투자자산(주식·채권) 대비 수익성이 높은 대체투자 분야로 자금이 몰리고 있다"며 "이 같은 트렌드는 향후 지속될 것"이라고 말했다. 이어 "기존 CBD, GBD 등 중심상업지구를 비롯해 상대적으로 지가가 낮지만 임차수요 확보 측면에서 양호한 영등포 등 Secondary Market에서 투자 기회를 엿보고 있다"며 "임차인의 니즈와 이를 해결 충족할 차별화된 상품 개발을 위해 에너지를 쏟고 있다"고 덧붙였다.

◇4700억대 사업지 보유, 부지 확보 4가지 주요 원칙

SK D&D는 오피스 빌딩 외에도 사업부지 확보에 힘을 쏟고 있다. 좋은 사업부지를 확보해 이익을 창출하고, 벌어들인 수익으로 다시 개발부지를 매입하는 선순환 구조를 구축할 수 있기 때문이다. SK D&D는 부동산 개발을 위해 매년 용지를 확보했다. 이렇게 매입한 용지는 모두 재고자산으로 잡혔다. 2013년 1000억원 수준이었던 재고자산은 작년 4704억원까지 늘었다.

SK D&D는 사업부지 확보에 앞서 사회변화 트렌드와 시장 상황을 통해 부동산 변화 흐름을 중요시 여긴다. 황 상무는 "단기적인 프로젝트 관점에 주안점을 두지 않는다"며 "사회 전반에 걸친 리서치를 통해 부동산 흐름 변화를 읽을 수 있도록 접근하고 있다"고 말했다.

SK D&D는 이 같은 큰 틀 안에서 몇 가지 구체적인 부지 확보 기본 원칙을 적용한다는 게 그의 설명이다. 세부적으로 살펴보면 △부지확보 후 개발사업 진행에 있어 회사가 정해놓은 기준 수익률에 부합하는지 △프로젝트가 최악의 상황에 직면했을 때 리스크를 컨트롤 할 수 있는지 △타겟수요가 누구고, 이들을 유인할 수 있는 상품을 만들 수 있는 입지인지 △자금조달을 포함한 회사의 재무제표의 영향 등이다.

◇해외 진출 관심, 단기적으론 국내 집중

SK D&D는 현재 국내에서만 사업을 벌이고 있다. 최근 국내 유동성이 풍부해지고, 국내 투자 경쟁이 심화되면서 연기금 등 국내 투자자들이 해외로 진출, 부동산 투자가 늘고 있는 추세다. 하지만 이는 대부분 실물 부동산에 대한 투자에 국한돼 있다. 디벨로퍼 관점에서의 투자는 아직 시기상조라는 게 SK D&D의 입장이다.

황 상무는 "부동산 개발사업을 진행하는 데 있어 토지매입부터, 고객에 대한 이해, 사업 시행 관련 법규, 지자체 등 이해관자와의 커뮤니케이션, 금융기관과의 관계 등이 상당히 중요한 요소"라며 "이러한 측면에서 장기적으론 해외 진출에 대한 검토가 이뤄지고 있지만, 당장의 해외 시장 진출은 현실적으로 어렵다" 고 설명했다.

SK D&D는 향후 본래 강점이 있는 오피스와 호텔, 지식산업센터 개발에 투자를 강화한다는 방침이다. 이와 함께 새로운 먹거리로 대규모 복합개발, 물류센터 개발 등도 추진을 모색 중이다.

황 상무는 "오피스는 CBD와 GBD중심으로 도시정비사업을 통한 신규 개발과 노후화된 부동산의 가치를 높일 수 있는 리노베이션 사업 기회에 집중할 계획"이라며 "지식산업센터는 당사 브랜드 '생각공장'의 상품 차별화를 통해 부도심의 세컨더리오피스(secondary office)로서의 역할과 경쟁력 확보를 추구하고 있다"고 말했다.

그는 "호텔 등 운영 컨텐츠를 가지고 있는 기업과의 협업을 통해 빌트수트(built-suit;맞춤형 개발) 방식으로 시장에 진출을 모색할 계획"이라며 "이외에 최근 이커머스(e-commerce) 시장의 성장에 따라 수도권을 중심으로 물류센터 개발에도 관심을 기울이고 있다"고 말했다.