이 기사는 2019년 07월 30일 16:36 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 1세대인 신영이 논현동 알짜 부지에 대한 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달을 마무리지었다. 여의도 MBC 부지에 이어 후분양 개발방식을 적용한 사업장이라 결과가 주목된다.

신영은 이달 중순 논현동 40번지 부지에 대한 3800억원의 PF 대출을 완료했다. 주관 업무는 NH투자증권이 맡았다. PF 대출은 후분양 개발사업을 전제로 진행됐다. 이번 사업의 시공 업무는 포스코건설이 맡았다.

신영은 논현동 부지를 비롯해 여의도 MBC 부지에 대한 개발자금을 모두 확보하게 됐다. 후분양 방식이었지만 자금 조달에는 어려움이 없었다. 앞서 MBC 부지의 경우 PF 규모를 9500억원에서 6000억원으로 줄여 조달을 마무리지었다. 신영 측은 아파트 분양에 대한 개발방식이 최종 결정되지 않아 우선 토지비 등 사업진행을 위한 필수 사업비를 조달하는 금융구도로 PF를 최소화했다고 밝혔다.

관련 업계에선 시공사인 GS건설이 우발채무 증가를 우려했던 점이 영향을 미쳤을 것으로 보고 있다. GS건설은 PF 규모를 자청해서 줄인 탓에 당장 공사비 확보에는 실패했다. 중장기적으로 분양 시점에 공사비 확보 과정에서 유리한 고지에 서게 될지 주목된다.

신영의 개발사업은 정부 부동산 정책의 직접적인 영향권 하에서 진행되고 있다. 당초 선분양제로 추진하려 했던 사업계획은 주택도시보증공사가 종전기준보다 강화된 '고분양가 사업장 심사 기준'을 내놓은 탓에 차질을 빚게 됐다. 고심 끝에 후분양제로 선회했지만 향후 분양가 상한제가 시행되면 악재를 피할 수 없게 된다. 분양가 상한제 유예기간을 둔다고 해도 후분양제라 분양시점까지 시간이 걸리기 때문에 규제에 노출되는 면이 있다.

논현동 40번지 부지(1만1798㎡, 3569평)는 지난해 8월 신영이 매입했다. 학교법인 한양학원의 설립자인 고 김연준 박사의 부인 백경순 이사가 개인 명의로 소유하고 있던 곳이다. 1975년 도시계획시설(학교)로 지정됐지만 학교 설립 수요가 없어 옥외 골프연습장으로 사용돼왔다.

신영은 부지를 148세대 규모 고급 공동주택으로 탈바꿈시킬 계획이다. 개발부지가 강남권에 속해 있는 데다가 고급 공동주택 단지로 구성돼 있어 분양가 책정 과정에서 고민이 따를 전망이다.

여의도 MBC 부지의 경우 오피스텔 1동만 우선적으로 선분양에 나섰다. 오피스텔 선분양 대금과 GS건설의 자체자금을 나머지 부지 개발 공사비로 사용할 예정이다. 시공사의 자체 자금여력이 충분해 공사 자체에는 문제가 없는 편이다. 높은 신용도와 낮은 금리를 감안하면 GS건설 신용대출로도 자금마련이 가능하다.

신영 관계자는 "여의도 MBC 부지 개발과 거의 비슷한 속도로 사업이 진행되고 있다"며 "정부정책에 따른 여파는 장담할 수 없는 상황이라 사업을 진행하면서 추이를 지켜볼 계획"이라고 설명했다.