이 기사는 2019년 12월 06일 11:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

CJ그룹이 서울 강서구 가양동에 소재한 부지를 매각하는 가운데 입찰에 참여한 부동산디벨로퍼에도 관심이 모아진다. 대상산업과 인창개발 2곳 모두 업계에서 잔뼈가 굵은 디벨로퍼다. 대상산업은 1세대 디벨로퍼 진재근 회장이 창업한 업계 최상위권 업체다. 인창개발은 경기 파주 운정지구에서 주로 사업을 펼치면서 경험을 쌓았다. 작년 실적 규모에서는 대상산업이 앞선다.

◇대상산업, 수도권 사업·PFV 개발방식 '베테랑'

대상산업을 이끄는 진 회장은 애초 시공사를 설립한 후 건설사업을 했었다. 그러다 2000년대 초반부터 대상산업을 만들고 본격적으로 부동산 개발업에 진출했다. 우선 기반을 두고 있는 인천에서 사업을 진행했다. '검단 현대홈타운'과 '검단 아이파크'를 선보인 데 이어 '검단 현대힐스테이트2차'를 공급했다.

연타석 홈런을 날린 후 수도권 진출에 박차를 가했다. '남양주 별내 아이파크' 등을 흥행으로 이끌면서 영역 확장이 순조롭게 이뤄졌다. 2012년에는 '강남 더샵 라르고'를 통해 서울에도 진입했고, 디벨로퍼업계에 이름을 확실히 새겼다. 최근에는 텃밭인 인천에서 지속적으로 사업을 이어가면서 수원 광교, 화성, 구리 갈매 등에서 개발사업을 했다.

대상산업은 개발사업을 할 때 직접 시행사로 나서기도 하지만 프로젝트금융투자회사(PFV)를 활용하는 경우가 많다. 일반 법인으로 여러 개발을 하게 되면, 한 사업장에서 위기가 불거졌을 때 다른 사업장까지도 악영향을 받는데 PFV의 경우 이런 위험을 차단할 수 있다. 업계에 따르면 이 외에도 여러 장점이 있다.

하지만 PFV 사업 구조에 대한 확실한 이해와 경험이 있어야 한다. 또 주주로 들어오고, 사업에 참여하는 건설사와 금융사 등과의 원활한 협업을 조율하는 실력이 있어야 한다. 대상산업은 PFV를 줄곧 활용하면서 디벨로퍼업계에서 이런 개발 방식의 최강자로 평가받고 있을 뿐 아니라 사업을 성공적으로 이끌었다.

실제 대상산업은 작년 말 기준 '광교피에프브이' 1곳만 연결 종속사로 두고 있다. 이 외에 5곳의 PFV를 지분법적용투자회사로 분류하고 있다. 대상산업의 작년 연결 매출과 영업이익은 각각 5789억원, 1174억원이지만 PFV의 실적을 단순 합계하면 훨씬 불어난다. 매출은 1조9667억원, 영업이익은 4006억원이다.

대상산업의 작년 실적은 문주현 회장의 엠디엠그룹, 정춘보 회장의 신영 등과 견주어 결코 뒤지지 않는다. 업계 최상위권에 속하는 성적이다.


◇인창개발, 파주 운정지구 개발 강자…각기 다른 시행사 활용

디벨로퍼업계 핵심관계자에 따르면 인창개발은 초기에 정일천 대표와 김영철 대표가 함께 했다. 그러다 서로 각기 다른 법인을 활동하고 있다. 이번 CJ 가양동 부지 매각 입찰에는 김 대표가 이끄는 인창개발이 참여한 것으로 알려졌다.

인창개발은 과거부터 파주 운정신도시 개발에 적극적으로 나섰고, 해당 지역에서 가장 많이 사업을 한 디벨로퍼로 손꼽힌다. 인창개발의 작년 말 기준 분양수익을 인식한 현장은 1곳인데 파주 운정지구 A24블럭에서 시행하는 아파트 사업이다.

CJ 가양동 부지 입찰에 컨소시엄을 이뤄 참여한 현대건설이 시공사였다. 공동주택 2998가구를 '힐스테이트 운정'라는 이름으로 공급했다. 총분양금액은 9381억원이었는데 완판하면서 자금이 흘러들어왔다. 덕분에 2017년 매출 4625억원, 영업이익 410억원을 거뒀다. 작년에는 실적이 후퇴했지만 매출 2271억원, 영업이익 144억원으로 준수한 성적이었다.

인창개발은 직접 시행사로 나서는 것 외에 다른 법인들을 설립해 개발사업을 하고 있다. 작년 감사보고서에 기재된 특수관계자는 솜리이앤씨를 비롯한 총15곳이 있다. 이 중 감사보고서를 제출하고, 유의미한 실적을 거둔 곳은 솜리이앤씨, 코아셋디앤씨, 래스코, 바른개발이다.

솜리이앤씨와 코아셋디앤씨는 파주 운정에서 주거시설을 개발했다. 각각 '운정신도시 센트럴 푸르지오'와 '운정신도시 롯데캐슬 파크타운'을 선보였다. 래스코와 바른개발은 하남 미사에서 사업을 했다. 현대건설과 손잡고 '현대지식산업센터 한강미사 1, 2차'를 공급했다.

인창개발과 감사보고서에 특수관계자로 기재된 곳들의 작년 실적을 단순 합계하면 매출은 4764억원, 영업이익은 398억원이다. 당기순이익은 141억원이다. CJ 가양동 부지에서 격돌하는 대상산업 계열과 비교하면 매출이 4분의 1 수준이다.