이 기사는 2019년 12월 24일 17:57 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성에스알에이(SRA)자산운용이 서울 서소문동에 소재한 정안빌딩을 매입했다. 인수주체로는 부동산펀드를 내세웠고 향후 5년간 운용한 뒤 투자금 회수에 나설 전망이다. 거래 상대방인 한국일보는 정안빌딩을 사들인 지 약 1년반만에 90억원 높은 가격에 매각했다.

◇부동산펀드 내세워 620억에 매입

삼성SRA자산운용은 올해 8월 중순 한국일보와 서울 중구 서소문동 57-10번지에 소재한 정안빌딩 매매계약을 체결했다. 그 후 이달 초 인수를 마무리했다. 토지와 건물을 합쳐 총 거래가는 620억원이다.

삼성SRA자산운용은 정안빌딩 인수주체로 '삼성SRA 전문투자형 사모부동산투자신탁 제46호'라는 부동산펀드를 내세웠다. 부동산 소유권을 넘겨받은 뒤에는 NH농협은행에 정안빌딩을 신탁했다.

정안빌딩은 일본에 주소를 둔 개인 공유자들이 1979년 매매로 소유권을 취득한 곳이다. 건물은 지하 5층~지상 10층 규모로 1996년 12월에 준공됐다. 그러다 개인 공유자들은 2017년 12월 말 한국일보와 매매계약을 맺었다. 이듬해 3월말 거래가 완료됐다.

한국일보는 애초 새로운 사옥 용도로 정안빌딩을 매입했지만, 리모델링 비용 등의 문제로 다시 매각한 것으로 알려졌다. 빌딩의 소유권을 확보한 지 약 1년반 만에 품에서 떠나보내게 됐다.

작년에 매입한 가격은 530억원이었다. 단순히 거래가만 볼 때 시세차익(Capital gain)은 90억원이다. 일반적으로 빌딩을 매입할 때 취득세 등 부대비용이 들어가는데 매입가의 4.7% 수준이다. 이를 고려하더라도 이익이 남는 거래였다는 평가다.


◇계열 삼성생명 대출 제공…밸류애드 전략 진행

삼성SRA자산운용은 정안빌딩을 매입하면서 펀드 자본(에쿼티) 외에 금융사의 도움을 받았다. 대출(론)을 제공한 대주단으로는 같은 그룹 계열사인 삼성생명이 등장했고, 신한캐피탈도 이름을 올렸다.

삼성생명이 선순위, 신한캐피탈은 후순위로 각각 근저당권을 설정했다. 채권최고액은 464억4000만원, 84억원이다. 일반적으로 채권최고액이 대출액의 120~130%로 정해진다. 이를 고려하면 삼성생명은 357억~387억원, 신한캐피탈은 64억~70억원 정도를 빌려준 것으로 추산된다. 매입자금 대부분을 대출에 의존한 셈이다.

삼성SRA자산운용은 정안빌딩을 인수한 후 현 상태 운용보다는 밸류애드(Value-add)전략을 구사할 전망이다. 정안빌딩이 오래전에 지어 노후화된 만큼 가치를 상승시키는 작업이 필요하기 때문이다. 이를 위해 이달 들어 CJ건설을 시공사로 정했고, 리모델링공사를 진행할 예정이다. 공사 기간은 2021년 6월까지로 계획했다.

리모델링 후 임차인을 채워 운용하다가 매각해 투자금을 회수할 것으로 예상된다. 부동산펀드의 운용 기간이 5년으로 정해졌다는 점을 고려하면 2024년 들어 본격적인 매각 작업이 진행될 것으로 관측된다.

투자금 회수가 순조롭게 이뤄지면 삼성SRA자산운용은 성과보수를 챙길 수 있다. 내부수익률(IRR)이 9%~12% 구간인 경우 9% 초과분의 10%를 성과보수로 받는다. 12%~15% 구간에 있으면 12% 초과분의 12%를, 15%를 웃돌면 초과분의 15%를 성과보수로 수령할 수 있다.

한편 펀드의 운용역으로는 이명규 삼성SRA자산운용 운용본부장이 이름을 올렸다. 그는 한양대에서 경영학을 전공한 뒤 건국대 부동산대학원에서 부동산경영학을 공부했다. 1989년 12월 삼성생명에 입사한 뒤 2009년 4월 삼성자산운용으로 옮겼다. 2011년 12월에는 다시 삼성생명으로 갔고, 2016년 11월부터는 삼성SRA자산운용으로 복귀했다.