이 기사는 2020년 04월 23일 13:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 디벨로퍼들이 강화된 종합부동산세법 개정안 통과 여부를 두고 촉각을 곤두세우고 있다. '12·16 부동산 대책'에 담긴 세율 인상이 개정안을 통해 현실화되면 고가주택 개발방안이 사실상 원천 봉쇄될 처지에 몰리게 되어서다. 그동안 임대후분양 방식이 정부 규제를 피할 최후의 보루처럼 인식돼왔지만 종합부동산세법이 개정되면 이마저 여의치 않을 것으로 보고 있다.

23일 관련 업계에 따르면 '12·16 부동산 대책'의 일부 내용을 포함한 종합부동산세법 일부개정법률안이 이달 임시국회에서 심의를 앞두고 있다. 기획재정위원회 조세소위원회에 심사안건으로 확정돼 종합부동산세율 인상 여부가 결정될 전망이다.

개정안은 올해 납부분부터 적용을 목표로 하고 있지만 국회 통과가 한해 미뤄지더라도 원안대로 통과되면 사업시행자 입장에서 받는 타격은 마찬가지일 것으로 전망되고 있다.

법안은 개인 다주택자 뿐만 아니라 사업자에 미치는 위력이 훨씬 더 큰 편이다. 법안 골자는 종합부동산세 세율을 다주택자에 대해 기존보다 0.2~0.8%포인트 상향하는 것이다. 과세표준 0.6~3.2%까지 부여됐던 세율이 0.8~4%로 늘어나게 된다.


문제는 디벨로퍼에 적용되는 세율이 과세표준 최상단인 4%를 적용받을 가능성이 높다는 점이다. 일반 주택분양 사업의 경우 종합부동산세가 개인 수분양자의 몫으로 돌아가지만 임대후분양 방식을 사용하면 디벨로퍼가 고스란히 부담을 떠안아야 한다.

임대후분양은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 의무임대기간이 지난뒤 주택을 공급하는 것이다. 선분양제에 적용되는 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 심사와 후분양제에 적용되는 분양가 상한제를 모두 피할 수 있는 이점이 있다. 디벨로퍼 입장에선 강남을 포함한 수도권 알짜부지 개발을 위한 최후의 보루로 여겨져왔다. 임대기간동안 투자자금 회수가 늦어지는 부담이 따르고 종합부동산세도 매년 납부해야 하지만 선후분양제가 모두 수익성이 떨어진다고 판단될 때 사용했다. 한남더힐, 나인원한남이 대표적인 임대후분양 사례로 꼽힌다.

디벨로퍼가 임대후분양 방식을 사용하면 종합부동산세 기준으로는 다주택자로 인정돼 보유기간 동안 세율을 부과받는다. 종합부동산세는 보유주택의 공시가격을 합산해 공정시장가액비율을 적용한 후 과세표준 구간별로 세율을 매긴다. 과세표준 최상단은 94억원 초과로 다주택 합산시세가 157억원을 초과할 경우로 보고 있다.

강남 알짜부지의 3.3㎡당 가격이 1억원을 상회하는 점을 감안하면 전용면적 59㎡(24평)만 따져도 24억원이 된다. 100세대만 임대해도 다주택 합산 가격이 2400억원으로 과세표준 최상단을 크게 웃돈다. 단순계산으로 과표구간 초과분이 1000억원이라고만 쳐도 기존 세율 3.2%를 적용해 32억원을 내던 것이 앞으로는 40억원을 내야하는 꼴이다. 임대기간이 4년만 적용되도 30억원을 추가부담하게 되는 셈이다. 사업규모에 따라 총 부담해야하는 종합부동산세는 수백억원대로 늘어날 수 있다.

개정안 통과여부와 상관없이 공시지가가 지속적으로 현실화되고 공정시장가액비율이 매년 상향되는 점도 부담요소다. 공정시장가액은 과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 비율이다. 올해 공시가격이 1억원일 때 공정시장가액비율은 90%인 9000만원이 적용됐다. 내년에는 95%로 늘어나고 2022년부터는 공시가격 100%가 적용된다.

정부가 과세 형평성을 이유로 종합부동산세와 공시가격 개선을 추진하고 있는 터라 초고가 주택개발을 염두에 둔 디벨로퍼는 입장을 개진할 여력도 없는 편이다. 당장 종합부동산세 부담을 감수하고 사업을 진행하더라도 4년후 분양가격이 기존 비용을 상회할 만큼 보장된 것도 아니라는 점에서 사업 불확실성은 더욱 커졌다.

일부 디벨로퍼 업계에선 기착공 현장만이라도 기존 종합부동산세율을 적용해달라는 볼멘소리도 나오고 있다. 기존 세율만 따져도 상당한 부담이 따르는데 엎친데 덮친 격이 되고 있어서다. 규제 강도를 예상하지 못하고 진행된 사업장이 상당수라는 점에서 일부 유예가 필요하다는 지적이다.

디벨로퍼 관계자는 "임대후분양 방식을 적용하면 사업수익성이 악화돼 비싸게 사놓은 부지의 주택개발 길이 모두 막히는 꼴"이라며 "사업을 강행하면 추후 고분양 논란을 피할 수 없고 그렇다고 후분양으로 일단 짓고 추후 규제완화를 기대하는 식의 사업추진도 모험을 거는 수준이라 이러지도 저러지도 못하고 있다"고 설명했다.