이 기사는 2020년 06월 25일 06:13 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 서울 을지로 소재 파인애비뉴B동을 매입한 지 7년 만에 투자금을 회수한다. 매수자인 코람코자산운용과 거래 조건에 대한 협의를 마치고 조만간 매매 계약을 체결할 예정이다.

이후 잔금 납입과 소유권 이전 절차까지 밟으면 이번 거래는 마무리된다. 거래금액이 5000억원 중반대로 책정되면서 코람코자산신탁이 벌어들일 시세차익만 600억원대에 이를 것으로 보인다.

24일 부동산업계에 따르면 코람코자산신탁은 전날 주주총회를 열고 파인애비뉴B동 매각안을 결의했다. 매수자는 코람코자산운용이다. 주주총회에서는 가격을 비롯한 거래조건에 대한 충분한 설명이 뒤따른 것으로 전해진다.

현재 파인애비뉴B동의 소유자인 '코크랩파인애비뉴'의 주요 주주는 최대주주인 교직원연금공단(24.39%)을 비롯해 한국증권금융(14.63%), 오렌지라이프생명보험(14.63%),농협생명보험(14.63%), 킴스21(14.63%) 등이다.

코람코자산운용으로의 매각안을 주주들이 동의한 만큼 조만간 매매계약을 체결할 것으로 보인다. 현재 양측의 협의로 구체화된 매각가는 5400억원 수준이다. 3.3㎡당 3000만원 수준이다. 부대비용 고려시 총 거래금액은 5800억원 선이다.

파인애비뉴B동은 지하 6층~지상 25층, 연면적 6만4000㎡ 선이다. 앞서 코람코자산운용은 파인애비뉴B동 인수를 위해 킴스21로부터 콜옵션을 사들였다. 매각가는 킴스21이 콜옵션을 부여받을 당시 물가상승률을 기준으로 책정됐다.

파인애비뉴B동은 서울 중구 을지로 대로변에 자리하고 있어 가시성과 접근성이 뛰어나다는 평가다. 특히 지하철 2호선 을지로3가역과 인접해 있는 초역세권이다. 공실이 없다고 가정할 때 연간 임대료는 87억원 수준이다. 기타 관리수익까지 고려하면 연간 기대할 수 있는 총 수익은 140억원 수준이다. 2011년 준공된 건물로 한솔제지, 한화시스템 등 우량 임차인이 입주해 있다.

이번 거래는 잔금납입과 소유권 이전 절차를 끝으로 종결될 예정이다. 거래가 마무리되면 매도자인 코람코자산신탁은 투자 7년여 만에 640억원대에 이르는 시세차익을 실현할 것으로 보인다. 에쿼티를 기준으로 코람코자산신탁의 연환산수익률(IRR)은 4.5% 수준으로 추산된다.

앞서 코람코자산신탁이 파인애비뉴B동을 인수한 시기는 2013년 9월이다. 매입가격은 4760억원이다. 3.3㎡당 2450만원대에 팔렸다. 당시 매수자는 킴스21이었다. 매각 당시 CBD 기준 단위 면적당 최고가를 경신하면서 시장의 이목을 끌었던 딜이다.

입찰을 거쳐 우선협상자로 선정된 코람코자산신탁이 재원조달에 어려움을 겪기도 했다. 당시만 하더라도 임대차 리스크가 부각되면서 투자자들이 몸을 사렸다. 그러다 매각 기한 하루를 앞두고 극적으로 투자자를 모집해 거래를 종결지었다.

코람코자산신탁은 거래금액 4760억원 중 2710억원을 담보대출을 통해 조달했다. 대주단은 새마을금고와 삼성화재, 신한생명, 교보생명 등이었다. 나머지는 우선주(1650억원)와 보통주(400억원)를 섞어서 조달했다. 특히 당시 거래를 매듭짓기 위해 매도자인 킴스21과 매수자인 코람코자산신탁도 보통주 투자자로 참여했다.