이 기사는 2020년 07월 15일 18:32 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 롯데아울렛 광교점 매입을 위해 설립한 리츠가 유가증권 시장에 무사히 안착할 것으로 보인다. 상장전 지분투자(프리 IPO)와 대주단 모집을 통해 2800억원을 조달했는데, 개인투자자 확보에도 성공했다. 임차인과 전차인이 우량 리테일 업체인 데다 남아 있는 임대차기간이 상당했던 게 영향을 미친것으로 보인다. 임차인은 GS리테일이고, 전차인은 롯데쇼핑이다.

15일 IB업계에 따르면 리츠 미래에셋맵스제1호가 지난 13일부터 이날까지 일반공모를 진행했다. 공모견과 경쟁률은 8.97대1로 나타났다. 전체 공모액은 720억원이다. 이중 기관 물량은 320억원, 일반공모 물량은 400억원 수준이다.

앞서 진행된 기관 수요예측에 이어 일반공모도 순조롭게 마무리되면서 미래에셋맵스제1호는 별다른 변수 없이 증시에 입성할 것으로 보인다. 지난 8일부터 이틀간 진행된 수요예측 결과는 54대1이었다. 유가증권 상장일은 아직 확정되지 않았다. 미래에셋자산운용은 조만간 일정을 확정한다는 계획이다.

최근 시장 상황을 고려하면 나름 선방했다는 게 시장의 평가다. 최근 리테일 업계는 코로나19로 직견탄을 맞으면서 힘든 시기를 보내고 있다. 사회적 거리두기가 일상이 되면서 오프라인 리테일 중심의 소비패턴이 온라인으로 넘어갔다.

실제 이 때문에 상반기 매물로 나온 전주 효자점 매각이 차질을 빚고 있다. 이지스자산운용은 딜로이트안진을 주관사로 선정하고 원매자를 찾았다. 입찰을 거쳐 NH농협리츠운용을 우선협상자로 선정했지만, 자금조달에 실패했다.

차순위였던 하나대체투자운용으로 배타적협상권한이 넘어갔지만, 마찬가지로 재원 조달을 마무리하지 못했다. 차순위였던 이지스자산운용은 펀드 만기를 연장하고 매각 일정을 조율중인 것으로 전해진다. 주관사는 별도 마케팅 활동을 벌이지 않고 있는 것으로 알려졌다. 이지스자산운용도 매각무산을 염두에 두고 펀드 만기를 연장해놓은 상태다.

IB업계 관계자는 "최근 코로나19로 리테일 시장이 역풍을 맞았고, 일부 운용사는 투자금 회수에 어려움을 겪고 있다"며 "우려속에 기관 수요예측부터 일반공모까지 무사히 끝났다"고 말했다.

미래에셋맵스제1호의 선방 배경은 우량 임차인과 전차인 덕분이라는 평가다. GS리테일이 2035년 9월까지 책임임대차 계약을 맺고 있고, 임차인은 동일한 기간 동안 롯데쇼핑에 전대차계약을 맺은 상태다. 분기별 임대료 총액은 26억원이다. 연간기준 107억원에 해당하는 액수다. 특히 남아있는 계약기간이 15년인 만큼 당분간 공실 리스크는 사실상 없다. 그만큼 안정적인 임대수익을 거둬들일 수 있는 셈이다.

미래에셋맵스제1호는 롯데아울렛 광교점을 매입하기 위해 설립된 리츠다. 앞서 미래에셋자산운용은 2800억원을 들여 롯데아울렛 광교점을 매입했다. 매도자는 코람코자산신탁이다. 매입가는 감정평가액의 94.8%에 해당한다. 태평양감정평가법인은 작년 11월말 기준 롯데아울렛 광교점을 2953억원으로 평가했다. 부대비용을 고려한 총 투자액은 3041억원이다. 취득세를 포함한 취득 부대비용은 총 223억원이다.

리츠를 통해 재원을 조달했는데, 구조를 보면 우선 에쿼티(equity)는 전체 가격의 40%에 못 미치는 1021억원 수준이다. 이외 나머지는 론(loan)으로 충당한다. 론 규모는 2230억원대다. 선수위는 중국은행(과 새마을금고중앙회, 중국건설은행, 중국농업은행 등이 대주단에 이름을 올렸다. 후순위는 BNK캐피탈과, 한국투자증권, 하나캐피탈 등으로 이뤄졌다.

미래에셋자산운용은 지난 3월 말께 롯데아울렛 광교점 인수 거래를 매듭지었는데, 이를 위해 공모액만큼 후순위 담보대출 형태로 먼저 자금을 조달했다. 해당 후순위 담보대출은 미래에셋대우가 도맡았다. 이번 공모를 통해 조달한 자금으로 상환될 예정이다.