이 기사는 2020년 10월 27일 15:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

NH리츠운용이 출범 이후 처음으로 물류센터 리츠 설립에 나섰다. 그동안 전통자산인 오피스를 비롯한 상업시설 중심으로 리츠를 운용해왔다. 이번에 편입되는 자산은 이지스자산운용이 매물로 내놨던 이천 소재 '도지물류센터'다. 거래금액은 1000억원 선이다. 캡레이트(cap rate)로 보면 4% 초반대에 해당하는 것으로 전해진다. 투자자들간 경쟁이 치열하게 전개되면서 몸값이 크게 상승했다는 후문이다.

27일 부동산업계에 따르면 NH리츠운용이 이지스자산운용이 매물로 내놓 이천 도지물류센터 인수 우선협상자로 선정됐다. 입찰에서 가장 나은 조건을 제시해 배타적 협상권을 부여받았다. 부동산업계 관계자는 "최근 양측이 양해각서(MOU)를 체결하고 막바지 협의에 돌입했다"며 "오는 11월께 클로징될 예정"이라고 말했다.

이 물류센터는 이지스자산운용이 700억원을 들여 개발했다. 펀드 만기는 오는 2022년인데, 시장 상황을 고려해 조기에 투자금 회수에 나선 상태다. 물류센터는 대지면적 3만9757㎡, 연면적 4만5876.22㎡, 지하 2층~지상 3층 규모다. 창고동, 지원동, 경비동 등 A~C동으로 구성됐다.

NH리츠운용이 제시한 가격은 1000억원 선이다. 주목할 점은 매매가격이 캡레이트 기준 4.2%로 추정된다는 점이다. 이는 올해 물류센터 거래가 이뤄진 물류센터 딜 중 가장 낮은 수준이다. 캡레이트는 일종의 기대 수익률로 부동산 거래가격 산정의 기준이 된다. 캡레이트가 낮아졌다는 말은 기대수익률이 낮아진 것으로 대상 자산의 몸값이 올랐다는 의미다.

물류센터 캡레이트는 올해 들어 처음으로 5%가 깨졌다. 코로나19로 언택트 시대가 빠르게 도래했고, 물류센터가 각광받는 투자처로 부상했다. 투자자가 몰리며서 자연스레 가격경쟁이 붙었고 가격이 올랐다.

올해 거래된 도이치자산운용의 김포성광로지스틱스, 하나대체투자자산운용의 천안 LG하우시스 물류센터, 신한리츠운용의 이천 단천리 물류센터 거래가격은 모두 캡레이트는 4.5% 수준에서 형성됐다. NH리츠운용이 공격적으로 가격을 베팅한 것으로 보면 된다. 그만큼 기대이익을 일정수준 포기한 셈이다.

NH리츠운용은 리츠를 비히클(vehicle, 투자수단)로 투자자 모집에 나설 예정이다. 에쿼티는 개인투자자와 기관투자자를 대상으로 공모에 나설 것으로 보인다. 에쿼티는 120억원 수준이다. 나머지는 임대보증금과 론(loan) 등으로 충당할 예정이다. 현재 인수주체인 리츠는 국토부의 인가절차를 밟고 있다.

NH리츠운용이 순조롭게 투자자 모집을 완료해 이번 거래를 마무리하게 되면 첫 번째 물류센터 리츠를 선보이게 된다. 그동안 NH리츠운용은 전통자산을 기초자산으로 한 리츠를 취급해왔다. 분당스퀘어를 비롯해 당산타워, 인계타워 등이 대상자산이다.

이와 함께 재간접리츠 형태로도 적극 투자를 해왔다. 재간접리츠는 리츠에 직접 실물 부동산을 담는 것이 아니라 부동산에 투자한 수익증권을 편입하는 형태다. NH프라임리츠가 투자한 자산은 ARA펀드의 1종 수익증권(서울스퀘어), 케이비강남1호리츠의 우선주(강남N타워), 유경11호펀드의 수익증권(잠실SDS), 현대38호펀드의 수익증권(삼성물산 서초사옥) 등이다.

이렇게 올해 상반기 말 기준 운용자산(AUM) 규모는 5541억원이다. 물류센터로 포트폴리오를 확대하면서 NH리츠운용의 몸집 키우기에 속도가 붙을 전망이다.

현재 NH리츠운용을 이끌고 있는 이는 서철수 대표다. 서 대표는 KDB산업은행 자금기획부, 자금부, 투자금융본부 프로젝트파이낸싱(PF)실 등을 두루 거친 인물이다. 한국투자신탁운용에서 실물자산운용본부장을 역임한 데 이어 대체투자 최고투자책임자(CIO) 자리에 오르기도 했다. NH농협리츠운용의 대표를 맡기 시작한 시기는 2018년부터다.